1. Bevezetés
Az ingatlan adásvétel az egyik legjelentősebb jogügylet az emberek életében. Legyen szó lakásvásárlásról, családi ház eladásáról vagy bérleti szerződés megkötéséről, minden esetben komoly pénzügyi és jogi döntéseket hozunk. Egy apró hiba a szerződésben, egy figyelmen kívül hagyott részlet a tulajdoni lapon vagy egy elmaradt bejegyzés a földhivatalban akár milliós károkat is okozhat.
Ezért minden ingatlanügylet során elengedhetetlen olyan szakember bevonása, aki biztosítja a folyamat jogszerűségét és az ügyfél érdekeinek védelmét. Egy ingatlan ügyvéd Debrecen városában a helyismeretével is elősegítheti az ingatlan ügylet sikeres lefolytatását.
Tartalom
1. Bevezetés
2. Az ingatlan adásvétel folyamata lépésről lépésre
2.1. Előkészületek – az ingatlan jogi helyzetének vizsgálata
2.2. Az adásvételi szerződés előkészítése és megkötése
2.3. A földhivatali eljárás menete
3. Ingatlan bérleti szerződések – amikor nem a tulajdonjog változik, mégis fontos az ingatlan ügyvéd
4. Összegzés – az ingatlan ügyvéd az Ön biztonsága
2. Az ingatlan adásvétel folyamata lépésről lépésre
2.1. Előkészületek – az ingatlan jogi helyzetének vizsgálata
Az adásvétel előtti legfontosabb lépés a tulajdoni lap ellenőrzése. Egy ingatlan ügyvéd ilyenkor részletesen megvizsgálja, hogy:
– ki a tulajdonos,
– terheli-e az ingatlant jelzálogjog, végrehajtási jog vagy szolgalom,
– van-e bejegyzett haszonélvezeti jog,
– esetleg folyamatban lévő per vagy egyéb eljárás érinti-e.
Ezek az információk döntőek lehetnek a szerződés feltételeinek kialakításakor. Egy tapasztalt, a helyi viszonyokat ismerő ingatlan ügyvéd Debrecen területén már ekkor képes felhívni a figyelmet azokra a kockázatokra, amelyeket egy laikus nem feltétlenül vesz észre.
2.2. Az adásvételi szerződés előkészítése és megkötése
A szerződéskötés az ingatlanügylet központi eleme. Az ingatlan adásvételi szerződésnek szigorú jogszabályi formai követelményeknek kell megfelelnie, és csak ügyvéd által ellenjegyzett okiratban érvényes.
Egy jó ingatlan ügyvéd feladata többek között:
– a szerződés teljes körű megszövegezése az ügyfél (eladó és vevő) érdekeinek és egyedi igényeinek figyelembevételével,
– az ingatlan adatai és az azonosítók pontosítása (helyrajzi szám, cím, alapterület),
– az eladási ár, a fizetési ütemezés rögzítése, amely különösen fontos banki hitelből vagy államilag támogatott forrásból finanszírozott vételár esetén,
– a szükséges garanciális elemek (pl. bejegyzési engedély okirati letétbe helyezése, vevői jog, foglaló) beépítése a szerződésbe, amely megfelelő védelmet nyújt a felek számára a szerződéses folyamat során,
– a birtokbaadás és az esetleges szavatossági kérdések szabályozása,
– a letéti szerződés elkészítése, ha az ügyfél ügyvédi letétbe helyezi a vételárat.
Az ingatlan ügyvéd az aláírás előtt részletesen ismerteti a felekkel a szerződés tartalmát, és gondoskodik arról, hogy mindenki megértse, milyen jogokat és kötelezettségeket vállal.
Irodánk minden esetben törekszik arra, hogy a szerződő feleknek legyen idejük nyugodt körülmények között áttanulmányozni, értelmezni a szerződést és választ kapjanak minden felmerülő kérdésre. Ezért a szerződés aláírását megelőzően minden félnek elküldjük a szerződés tervezetét véleményezésre.
2.3. A földhivatali eljárás menete
A szerződés megkötése után a következő lépés a földhivatali kérelem benyújtása. Az ügyvéd elektronikus úton, vagy 2025 novemberéig papír alapon terjeszti elő az ingatlan-nyilvántartási kérelmet.
A földhivatal a kérelmet érkezési sorrendben bírálja el, és széljegyként rögzíti, hogy folyamatban van az eljárás. Ez már ekkor jogvédelmet biztosít a vevőnek.
Az adásvételekhez kapcsolódó ingatlan-nyilvántartási eljárások menetét tekintve két fő csoportra oszthatjuk az ügyeket.
Az első, amikor a vételár a szerződéskötéskor vagy azt megelőzően teljes egészében kifizetésre kerül és az eladó bejegyzési engedélye a szerződésben kerül rögzítésre. Ebben az esetben a földhivatal a szerződéses rendelkezések alapján jegyzi be a vevő és törli az eladó tulajdonjogát. Ide sorolhatók legtöbbször az ingyenes ingatlan átruházási szerződések (pl.: ajándékozás) is.
A másik eset a halasztott fizetésű ingatlan adásvétel. Ebben az esetben a feleknek lehetőségük van arra, hogy a földhivataltól a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzését kérjék a földhivataltól.
A tulajdonjog-fenntartás azt jelenti, hogy az eladó a vételár teljes kiegyenlítéséig fenntarthatja a tulajdonjogát az adásvétel tárgyát képező ingatlanon. Általában a szerződéskötéskor az eladó letétbe helyezi az okiratot szerkesztő ügyvédnél a bejegyzési engedélyt, amelyet az ügyvéd akkor nyújthat be a földhivatalhoz, ha az eladó igazolta, hogy megkapta a teljes vételárat. A tulajdonjog-fenntartás jogintézménye tehát az eladó védelmét szolgálja.
Ezzel szemben a vevő számára szolgál biztosítékul a vevői jog földhivatali bejegyzése. A vevői jogot a földhivatal a tulajdoni lap III. részére, az ún. teherlapra jegyzi be.
A vevői jog a bejegyzéstől számított 6 hónapig felfüggesztéses védelmet jelent a vevő számára. Ez azt jelenti, hogy a földhivatal – néhány kivételtől eltekintve – a vevői jog bejegyzését követően érkezett bármely jog vagy tény bejegyzésére irányuló kérelem, bírósági elrendelés vagy hatósági felhívás elintézését felfüggeszti. A vevői jog tehát 6 hónapig védelmet jelent például a végrehajtási jog bejegyzése ellen is. Ezzel elkerülhető, hogy a vevő végrehajtással terhelt ingatlant szerezzen az ügylet lefolytatását követően.
A 6 hónap leteltét követően a vevői jog elidegenítési és terhelési tilalmat jelent a szerződésen alapuló további jogok és tények bejegyzésére nézve. Tehát az ingatlan eladó általi újabb eladásához vagy például jelzáloggal való megterheléséhez a vevő hozzájárulására van szükség. A vevői jog 6 hónapon túl azonban nem véd a bírósági, hatósági megkeresésekkel szemben, így a végrehajtási jog bejegyzése ellen sem.
A vevői jogot legfeljebb 5 évre vagy határozatlan időre lehet kikötni. A földhivatal a határozott idő, illetve határozatlan idejű vevői jog esetén 5 év elteltével a vevői jogot törli az ingatlan-nyilvántartásból. Amennyiben sor kerül a vevői jog jogosultja tulajdonjogának bejegyzésére, a földhivatal szintén törli az immár szükségtelen vevői jogot.
A bejegyzési eljárás során a földhivatal:
1. ellenőrzi a szerződés formai és tartalmi megfelelőségét,
2. megvizsgálja az ingatlan adatait,
3. elvégzi a tulajdonjog változásának átvezetését (bejegyzi a vevőt, törli az eladót).
A sikeres eljárás eredményeként a vevő hivatalosan is az ingatlan tulajdonosa lesz, és az adatai átvezetésre kerülnek az ingatlan-nyilvántartásban, azaz a tulajdoni lapon.
3. Ingatlan bérleti szerződések – amikor nem a tulajdonjog változik, mégis fontos az ingatlan ügyvéd
Az ingatlan bérlet látszólag egyszerűbb ügylet, mint az adásvétel, mégis sok konfliktus forrása lehet.
Egy ingatlan ügyvéd Debrecen területén itt is fontos szerepet játszik, hiszen a bérleti szerződés pontos megfogalmazása védi mind a bérbeadót, mind a bérlőt.
Tipikus jogi kérdések bérleti szerződés esetén:
– a bérleti díj és a rezsi elszámolása,
– a kaució (óvadék) kezelése,
– a felmondás vagy szerződésszegés esetei,
– a karbantartási és javítási kötelezettségek megosztása,
– a bérleti idő meghatározása (határozott vagy határozatlan időre).
Egy ingatlan ügyvéd segít abban is, hogy a szerződés a Polgári Törvénykönyvnek megfelelően, minden fél számára egyértelműen rögzítse a jogokat és kötelezettségeket. Tanácsot adhat a bérlő általi kiköltözési nyilatkozat szükségességéről.
Ez különösen fontos akkor, ha a bérbeadó vállalkozásként adja ki az ingatlant, vagy a bérlő külföldi állampolgár.
Miért érdemes ingatlan ügyvédhez fordulni már az első lépésnél?
Sok ügyfél csak akkor keres ügyvédet, amikor már aláírta a bérleti szerződést vagy kauciót adott, és később derül ki, hogy valami probléma van a bérleménnyel.
Pedig a jogi kockázatok megelőzése mindig olcsóbb és biztonságosabb, mint egy vita rendezése.
4. Összegzés – miért fontos, hogy ingatlan ügyvéd Debrecen területén képviselje Önt
Az ingatlan adásvétel és bérlet során nem csupán dokumentumokról van szó – ezek komoly jogi és pénzügyi döntések, amelyek hosszú távon hatással vannak az ügyfél életére.
Egy megbízható ingatlan ügyvéd nemcsak jogi tudásával, hanem tapasztalatával és felelősségteljes munkájával garantálja, hogy az ügylet biztonságban, gördülékenyen és mindenki számára tisztán menjen végbe.
Ha Ön ingatlant vásárolna, eladna vagy bérbe adna, ne kockáztasson: kérje ingatlan ügyvéd segítségét már a folyamat elején.
Így elkerülheti a jogi buktatókat, és biztos lehet abban, hogy a befektetése valóban nyugalmat és értéket jelent a jövőben is.
Kérdése van az ingatlan adásvételről vagy a más ingatlan ügyletről? Forduljon hozzánk bizalommal – tapasztalt ügyvéd Debrecen belvárosában segít Önnek!
Keressen minket elérhetőségeinken!
Telefon: +36 30 997 1783
E-mail: iroda@jeneyugyved.hu
A cikk szerzője:
dr. Jeney Ferenc
Irodavezető Ügyvéd