I. Bevezetés
A 2025. szeptember 1-től elérhető Otthon Start Program új fejezetet nyithat az első lakás vásárlás területén. A 3%-os fix kamatú lakáshitel – vagyis egy klasszikus 3 százalékos lakáshitel – jelentős segítséget kínál mindazok számára, akik első otthonuk megvásárlását vagy megépítését tervezik. Ugyanakkor a program igénybevételéhez több szigorú előírásnak is meg kell felelni. Ingatlanjogászként és ügyvédként kiemelten fontosnak tartom, hogy az érdeklődők tisztában legyenek nem csupán a pénzügyi és adminisztratív, hanem a jogi feltételekkel is. A hibás előkészítés, a hiányos dokumentáció vagy a szerződéskötési sorrend helytelen megválasztása súlyos pénzügyi és jogi következményekkel járhat.
2025. augusztus 8-án lépett hatályba a 27/2025. (VII. 31.) Korm. rendelet, amely „az Otthon Start program keretében biztosított FIX 3%-os lakáshitelről” címet viseli. E cikk célja, hogy a kedvezményes lakáshitel iránt érdeklődők számára közérthető módon, ugyanakkor jogi pontossággal mutassa be az Otthon Start Program igénybevételének jogszabályi feltételeit.
II. Fontos változások szeptember 1-től
A 3 százalékos lakáshitel igénylés jogi feltételeinek ismertetése előtt fontos felhívni a figyelmet arra, hogy a Korm.rendelet a hatálybalépését követően, de még a 2025. szeptember 1-i igényelhetőség megnyílta előtt módosításon esett át. Ezek a jogszabály módosítások az igénylés alapvető feltételeit nem érintik, de például a hitelképesség szempontjából komoly jelentőséggel bírhatnak és egyes korlátozások alól is felmentést adnak.
Melyek ezek a változások?
- Adóstárs személye korlátozott
Adóstárs csak az igénylő házastársa vagy szülője lehet. A szülő ebben az esetben ugyan nem szerezhet tulajdont, de az igénylő hitelképességének javítása érdekében bevonható az ügyletbe. Ha a szülő adóstársként kerül bevonásra, neki nem kell megfelelni olyan igénylési feltételeknek, mint a 2 éves TB-jogviszony vagy az első lakás kritériuma. Ez a házastársakra továbbra is igaz, ebben nincs változás. Házastársak esetén mindkét házastárs szülei bevonhatók adóstársként.
A fentiekből következik, hogy a jelenlegi szabályozás nem teszi lehetővé, hogy például élettárs vagy testvér adóstárs legyen.
- Csak egyszer lehet felvenni a kedvezményes lakáshitelt
A 3 százalékos lakáshitelhez csak egyszer lehet hozzájutni. Más otthonteremtési támogatásokkal ellentétben tehát akkor sem lehet újra igénylést benyújtani, ha az igénylő visszafizette a 3 százalékos lakáshitelt. Ez a szabály vonatkozik az adóstársra is. Ez azt jelenti, hogy aki 3 százalékos lakáshitel ügyletben adóstársként szerepelt, saját magának már nem igényelheti az első lakás támogatást.
- Nem használható fel a 3 százalékos lakáshitel résztulajdon megszerzésére
A Korm.rendelet eddig is kimondta, hogy a 3 százalékos hitel nem használható fel lakóingatlan egy részének a megvásárlására. A jogszabály pontosításra került és kivételt képez a szabály alól az az eset, ha házastársak szereznek közös tulajdont vagy az igénylő olyan osztatlan közös tulajdonú ingatlanban szerez tulajdont, amelyben az önálló ingatlanrész kizárólagos tulajdonosává válik. Ilyen lehet például az ikerház önálló lakóegysége vagy egy társasházi ingatlan.
III. Az Otthon Start kölcsön legfőbb jellemzői számokban
Az igényelhető kölcsön legfontosabb keretszabályai az alábbiak:
- a kölcsön maximum összege 50 millió forint,
- a teljes futamidő maximum 25 év,
- a kölcsön kamata évi maximum 3%,
- előtörlesztés esetén annak költsége maximum az előtörlesztett összeg 1%-a,
- lakás esetén a vételár vagy bekerülési költség maximum 100 millió forint,
- egylakásos lakóépület (pl. családi ház), tanya vagy birtokközpont esetén a vételár vagy bekerülési költség maximum 150 millió forint,
- fajlagos négyzetméterár maximum 1,5 millió forint,
- lakásvásárlás esetén a vételár maximum 20%-kal térhet el a hitelintézet által megállapított forgalmi értéktől,
- önerő minimum 10%. Fontos megjegyezni, hogy a Kormányrendelet lehetőséget ad 10%-nál kevesebb önerő felhasználására is pótfedezet bevonása esetén. Erről a lehetőségről mindenképpen érdemes előzetes tájékoztatást kérni a kölcsönt nyújtó banktól.
IV. A 3%-os hitel jogosultság feltételei jogi és gyakorlati szempontból
1. Jogosultsági feltételek. Ki válhat kölcsönigénylővé az Otthon Start Program kapcsán?
- Életkor: a kölcsönt az veheti igénybe, aki a kölcsönkérelem benyújtásakor betöltötte a 18. életévét. Tehát a korábbi tervezettől eltérően nincs felső életkori korlát.
- Állampolgárság, jogi státusz: a kölcsönt magyar állampolgár (vagy az, akit a magyar állampolgárságról szóló törvény alapján annak kell tekinteni), EU-s állampolgár, illetve olyan személy igényelheti, aki a szabad mozgás és tartózkodás jogával rendelkezik, és 3 hónapot meghaladóan Magyarországon tartózkodik, vagy aki harmadik országbeli állampolgár, amennyiben huzamos tartózkodási jogosultsággal rendelkezik, illetve aki hontalan státusszal rendelkező személy.
- Büntetlen előélet: a kölcsön igénybevételének feltétele, hogy az igénylő büntetlen előéletű legyen.
- Köztartozás-mentesség: a kölcsön csak köztartozásmentes igénylő számára érhető el. A köztartozás-mentesség hivatalos, NAV által kiállított igazolással igazolható. Ennek érvényességi ideje 30 nap. Ha az igénylő nem szerepel a NAV köztartozásmentes adatbázisában, akkor teljes bizonyító erejű magánokiratban kell nyilatkoznia köztartozásmentességéről, vagy arról, hogy köztartozása nem haladja meg az 5.000,-Ft-ot. Amennyiben az ellenőrzés során bebizonyosodik, hogy az igénylőnek mégis van az előírt mértéket meghaladó köztartozása, 14 napon belül rendeznie kell a köztartozását, különben a kérelmet elutasítják.
- TB-jogviszony: az igénylés további feltétele, hogy az igénylőnek a kérelem benyújtásakor rendelkeznie kell minimum 2 év folyamatos társadalombiztosítási jogviszonnyal (TB-jogviszony). Fontos, hogy házastársak Otthon Start Programban való részvételéhez elegendő, ha a TB-jogviszonyra vonatkozó előírásoknak az egyik házastárs megfelel.
Mikor tekinthető folyamatosnak a biztosítotti jogviszony?
Akkor is, ha:
- A jogviszonyok között legfeljebb 30 nap megszakítás van (tanulmányok után: max. 6 hónap).
- A jogviszony szünetelése nem számít megszakításnak, de az időtartama nem számít bele a 2 évbe.
- DE az igénylést megelőző 180 napban Magyarországon TB-jogviszonyban kell állni (kiegészítő tevékenység is elfogadott).
Mely jogviszonyok (jövedelemszerzési formák) tekinthetők kölcsönre jogosító TB jogviszonynak?
- munkaviszony vagy azzal egyenértékű közfoglalkoztatotti jogviszony (pl. közalkalmazotti, közszolgálati, kormányzati vagy egészségügyi szolgálati jogviszony, rendvédelmi jogviszony, bíró, ügyész, igazságügyi dolgozó stb.)
- szövetkezeti tagként dolgozó személy
- egyéni vállalkozó
- társas vállalkozó (pl.: Bt, Kft. tagja)
- megbízási/vállalkozási szerződéses dolgozók (Ha a megbízási díj eléri a minimálbér 30%-át)
- egyházi szolgálatban álló személy
- mezőgazdasági őstermelő (kivéve kiskorúak)
- KATÁ-s vállalkozó
- nappali rendszerű tanulmányok: középfokú oktatási intézményben, felsőoktatási intézményben, szakképző intézményben, külföldi felsőoktatási intézményben (Magyarországon elismertethető oklevél szükséges) folytatott tanulmányok vagy iskolaszövetkezeti tagság nappali tagozatos tanulóként/hallgatóként, 25 éves korig
- külföldi munkavégzés, ha az más állam vagy nemzetközi szervezet társadalombiztosítási rendszerének hatálya alá tartozik, és erről igazolás van (Nagy-Britannia és Észak-Írország Egyesült Királysága esetében a Kormányrendelet külön méltányossági eljárás keretében lefolytatható nemzetközi jogsegély igénybevételével vagy a külföldi munkáltató nyilatkoztatásával lehetőséget ad a szükséges TB-igazolás pótlására!)
- Magyarországgal szomszédos országban végzett, igazolt foglalkoztatás, ha az igénylő legalább 2 éve magyarországi bejelentett lakóhellyel rendelkezik (Fontos! Csak külön kérelemre vehető figyelembe!)
- kiegészítő tevékenységet folytató személy (pl. nyugdíjas vállalkozó)
- idénymunka (azaz egyszerűsített foglalkoztatás szerinti jogviszony): feltétele, hogy 30 napnál nem régebbi okirattal kell igazolni, hogy az igénylést megelőző 2 évben legalább 200 nap egyszerűsített jogviszonyban szerzett biztosítotti jogviszonya volt.
Fontos megjegyezni, hogy a fenti felsorolás nem teljeskörű, a 2 év folyamatos TB-jogviszony feltételeinek teljesülését érdemes szakemberrel ellenőriztetni. Bizonyos foglalkoztatotti jogviszonyokat a jogszabály kivételként kezel. Ilyen például a közfoglalkoztatási jogviszony, amely nem számít TB-jogviszonynak a kölcsön igénylés szempontjából. De például a részmunkaidős foglalkoztatás nem kizáró ok.
- Családi állapot és gyerekvállalás: nem szükséges házasságban élni, sem gyermeket vállalni a hitelhez. Ez a szabályozás a fiatal párok számára is egyfajta első lakáshoz jutók támogatása, hiszen a jogosultság nem függ össze a családi állapottal.
- Kombinálhatóság más programokkal: a 3%-os hitel kombinálható más támogatásokkal, például CSOK Plusz vagy Babaváró hitel. A támogatások együttes alkalmazása során különös figyelmet kell fordítani arra, hogy ne kerüljön sor a támogatási célok átfedésére, illetve a támogatások jogosulatlan igénybevételére, amely visszafizetési kötelezettséget vonhat maga után. A kölcsön nem használható lakás-előtakarékossági szerződés alapján folyósított lakáskölcsön és áthidaló kölcsön, valamint a meglévő kölcsöntartozás kiegyenlítésére. Ez a konstrukció tehát klasszikus államilag támogatott lakáshitel formájában érhető el.
2. Lakáscél, első lakás fogalma
A 3%-os hitel Magyarország területén lévő, belterületi lakás, egylakásos lakóépület, tanya vagy birtokközpont építéséhez, vásárlásához vehető igénybe.
A támogatott kölcsön célja, hogy első lakáshoz jutást tegyen lehetővé. Ennek megfelelően szigorúan szabályozott, hogy ki számít első lakásvásárlónak.
- Alapfeltétel: az igénylőnek ne legyen korábbi saját lakása
A kölcsön főszabály szerint akkor igényelhető, ha az igénylő a kölcsönkérelem benyújtásakor, valamint az azt megelőző 10 évben nem rendelkezett saját tulajdonú belterületi lakóingatlannal.
- Kivételek – mikor nem kizáró ok, ha volt korábban lakástulajdon?
Tulajdoni hányadtól és lakóingatlanok számától függetlenül jogosult lehet a kölcsönre az igénylő, akkor is, ha korábban volt vagy jelenleg is van tulajdonrésze olyan lakóingatlanban:
– amely lakóingatlan (vagy tulajdoni hányad) értéke nem haladta meg a 15 millió forintot (értékbecslés alapján számított piaci érték, vagy már eladott ingatlan esetén az adásvételi szerződésben szereplő vételár figyelembevételével)
– amelynek lebontását a hatóság engedélyezte vagy elrendelte,
– amely haszonélvezettel terhelten került az igénylő tulajdonába, és abban jelenleg is ugyanaz a haszonélvező lakik.
- További kivétel – maximum 50% tulajdonrész
Jogosult lehet a kölcsönre az is, aki a kölcsönkérelem benyújtását megelőző 10 évben egyidejűleg maximum egy lakóingatlanban és maximum 1/2-ed tulajdoni hányaddal rendelkezett.
Kérdésként merülhet fel, hogy az, aki örökölt vagy ajándékba kapott lakóingatlant felveheti-e a 3%-os hitelt. A jogszabály tervezet ezekre az esetekre jelenleg nem tartalmaz külön rendelkezést. Ezért örökölt, ajándékba kapott lakóingatlan tulajdonosa akkor lehet jogosult a kölcsönre, ha valamelyik kivételi szabálynak megfelel. Gyakori eset lehet például, hogy az igénylő haszonélvezettel terhelten szerezte az ingatlant és abban a haszonélvező még benne lakik vagy például egy lakóingatlannak az 1/2-ed tulajdoni hányadát örökölte, vagy kapta ajándékba.
- Házastársak esetén – elég, ha az egyik fél első lakáshoz jutó
Ha a kölcsönt házastársak közösen igénylik, akkor elég, ha az egyik fél megfelel az első lakás kritériumainak. Ez fontos könnyítés lehet sok olyan fiatal házaspár számára, akik közül az egyik fél már rendelkezik 1/2-ed tulajdoni hányadot meghaladó lakástulajdonnal.
- Résztulajdon, haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan vásárlása
Az Otthon Start Program keretében nyújtott kölcsön felhasználásával nem lehet olyan ingatlant vásárolni, amely haszonélvezettel terhelten kerülne a vevő tulajdonába és a kölcsön hitelcélja nem lehet lakóingatlan egy részének a megszerzése sem.
Kivételt képez a tilalom alól az az eset, ha házastársak szereznek közös tulajdont vagy az igénylő olyan osztatlan közös tulajdonú ingatlanban szerez tulajdont, amelyben az önálló ingatlanrész (pl. ikerház önálló lakóegysége) kizárólagos tulajdonosává válik.
V. Előkészületek, dokumentáció, banki szempontok
1. Igénylés helye és ideje
- A kölcsön kizárólag a programban részt vevő bankokon keresztül igényelhető.
- A program indulása: 2025. szeptember
2. Szükséges dokumentumok
Az igényléshez szükséges dokumentumok közé tartoznak különösen:
- 30 napnál nem régebbi TB jogviszony igazolás
- Köztartozás-mentességi igazolás
- Személyazonosító okmányok
- Erkölcsi bizonyítvány (büntetlen előélet igazolására)
- Nyilatkozatok arról, hogy az igénylőt a kölcsön benyújtását megelőző 3 évben nem kötelezték visszafizetésre korábban igénybe vett lakáscélú támogatás miatt.
- Hozzájáruló nyilatkozat ahhoz, hogy a hitelprogram elemeire vonatkozó információkat, az igénylő személyes adatait a bank, az illetékes kormányhivatal, és a Magyar Államkincstár ellenőrizze, a hatóságok helyszíni ellenőrzést végezzenek, illetve építés esetén a NAV a bekerülési költségről szóló számlák ellenőrzését elvégezze,
- Hozzájáruló nyilatkozat az igénylő adatainak a központi hitelinformációs rendszerben (KHR) történő lekérdezéséhez.
A bank a hitelbírálathoz a fentieken túl további igazolások, nyilatkozatok benyújtását írhatja elő, illetve meghatározhatja a hitelképesség egyéb feltételeit. Ilyen elvárás lehet például a legalább 3 hónapos, határozatlan idejű munkaviszony. A próbaidő pedig kizáró tényező lehet. Vizsgálhatja a bank a teljes háztartás jövedelmét, valamint a meglévő hitelek és kötelezettségek mértékét is.
Egyéni vállalkozó esetében a bevételt a NAV által kiállított jövedelemigazolással lehet igazolni. Várhatóan az utolsó két lezárt üzleti év eredményét veszik majd figyelembe. Az adóbevallásban szereplő költséghányad és az adózás utáni eredmény kulcsfontosságú lehet a hitelbírálat szempontjából.
Ezért a kölcsönigénylés benyújtása előtt mindenképpen érdemes tájékozódni a részletekről a kiválasztott hitelintézetnél az Otthon Start Program esetén. Javasolt az ingatlan kiválasztása előtt előbírálatot kérni a banktól, mely során előzetesen megállapítják a hitelképességet.
3. Az adásvételi szerződés tartalmi elemei
Az előző pontban felsorolt dokumentumok mellett a kölcsönigényléshez be kell nyújtani ingatlanvásárlás esetén az adásvételi szerződést, építés esetén az építési engedélyt, illetve a bekerülési költséget részletesen tartalmazó költségvetést. Építéshez igényelt kölcsön esetén a hitelfelvételt követően legalább a bekerülési költség 70%-áról szükséges számlákat bemutatni.
Ezért nagyon fontos, hogy precízen megszerkesztett, minden szükséges részletet tartalmazó szerződés kerüljön csatolásra a hitelkérelemhez.
Ingatlanjogászként javaslom, hogy a kiválasztott banktól kérjék ki és az adásvételi szerződést készítő ügyvédnek adják át a kölcsönigénylés feltételeiről szóló részletes banki tájékoztatást annak érdekében, hogy a szerződés biztosan megfeleljen az előírásoknak.
Az otthonteremtési támogatásokhoz kapcsolódóan az elmúlt évtizedben kialakult egy bizonyos banki gyakorlat, amelyhez az ingatlanjogász szakma is alkalmazkodott. Az adásvételi szerződésekkel kapcsolatban azonban a korábbi joggyakorlathoz képest a 3%-os hitel esetében új elvárások is megjelennek.
Ilyen például, hogy az ingatlan vételára – a kölcsönösszeg kivételével – készpénzben is fizethető. Ez mindenképpen eltérést jelent a CSOK felhasználásával kötött ügyletekhez képest, mivel ott maximum a vételár 10%-át lehet készpénzben fizetni. A jogszabálytervezet szerint készpénzes vásárlás esetén a bank a kölcsönösszeget közvetlenül az eladónak utalja, melyről rendelkezni kell az adásvételi szerződésben.
Külön szabály vonatkozik azokra az esetekre, ha a vásárlással érintett ingatlan osztatlan közös tulajdonban van. Ilyenkor az igénylőnek igazolnia kell, hogy a kölcsön felhasználásával megvásárolt ingatlanrészre kizárólagos használati joggal rendelkezik. Ez lehet például társasházi alapító okirat vagy ügyvéd által készített használati megosztásról szóló megállapodás, amelynek mellékletét képezi a térképvázlaton kimutatott használati rend. A bank kérheti a használati megosztás földhivatali bejegyzését is, amelyhez szintén ügyvéd közreműködése szükséges.
Lakóépület vásárlása esetén további elvárás az adásvételi szerződéssel szemben, hogy a vételárat meg kell bontani, tartalmaznia kell külön a telekárat, a lakóépület és a melléképítmény értékét. Új lakóépület építése esetén a vételár részletezését a költségvetésnek és a számlának is tartalmaznia kell.
Szintén újdonságnak tekinthető, hogy az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell az ingatlan alapterületének egy négyzetméterére eső árát (fajlagos négyzetméterár), illetve annak kiszámítását. Építés esetén a fajlagos négyzetméterár számítást a bekerülési költség igazolására alkalmas építési költségvetésnek kell tartalmaznia.
Az ingatlanvásárlási ügylet lebonyolítása során fontos szerepe van a megfelelő szerződéskötési időpont megválasztásának is. Ingatlan vásárlása esetén ugyanis az adásvételi szerződés megkötését követő 180 napon belül lehet a kölcsönkérelmet benyújtani a hitelintézethez. Építkezéshez igénybe vett kölcsön esetén a kölcsönkérelmet a használatbavételi engedély kiállítását megelőzően lehet csak benyújtani.
A szerződéskötésekhez kapcsolódóan fontos tisztában lenni azzal a kizáró okkal, hogy ingatlan vásárlás esetén az eladó, építkezés esetén a kivitelező nem lehet a kölcsönigénylő közeli hozzátartozója vagy élettársa, illetve, ha az eladó vagy az építési munkálatokat végző személy gazdálkodó szervezet, akkor a kölcsönigénylő a gazdálkodó szervezetben nem rendelkezhet tulajdonnal, valamint a gazdálkodó szervezet tulajdonosa az igénylőnek nem lehet közeli hozzátartozója vagy élettársa. Nem lehet tehát kölcsön felhasználásával ingatlant vásárolni például házastárstól, élettárstól, egyenesági rokontól, az örökbefogadott, a mostoha- és a nevelt gyermektől, az örökbefogadó-, a mostoha- és a nevelőszülőtől és a testvértől vagy az ilyen hozzátartozó tulajdonában álló cégtől.
A CSOK felhasználásával vásárolt vagy épített ingatlanok esetében elfogadott az a joggyakorlat, hogy a támogatott személy hozzájárulásával a megszerzett ingatlan cég székhelyéül kerül bejelentésre vagy a támogatott saját gazdasági tevékenységet folytat az ingatlanban.
A 3%-os kölcsön esetében már a kölcsönkérelemben nyilatkoznia kell az igénylőnek arról, hogy ha a kölcsön felhasználásával szerzett ingatlant a kölcsön folyósításától számított 5 éven belül az igénylő legalább többségi tulajdonában álló cég (maximum két gazdasági társaság) székhelyeként kívánja bejelenteni vagy egyéni vállalkozása székhelyeként kívánja nyilvántartásba vetetni, illetve ha az ingatlan részét képező földrészletet, azon álló melléképítményt saját gazdasági tevékenysége céljára kívánja hasznosítani.
Ezért javasolt már az adásvételi szerződésben nyilatkozni arról, hogy ha a kölcsönből szerzett ingatlant cég vagy egyéni vállalkozás székhelyeként kívánja használni az igénylő vagy az ingatlanon tényleges gazdasági tevékenységet akar végezni. Ha az igénylő elmulasztja a kölcsönigényléssel egyidejűleg előírt nyilatkozattételt, azzal megsértheti a kölcsönszerződésben vállalt kötelezettségeket és visszafizetésre kötelezhető.
VI. Összegzés az Otthon Start Program kapcsán
Az Otthon Start Program valóban jó lehetőséget kínál azok számára, akik első lakásvásárlás támogatás vagy akár első házvásárlás támogatás révén szeretnének saját otthonhoz jutni. A konstrukció előnye, hogy egy rugalmasan igénybe vehető 3 százalékos lakáshitel biztosítja az alapját, amely különösen fontos a fiatal generáció számára.
Ugyanakkor a program komplexitása és a hitelfelvétel jogi háttere indokolttá teszi, hogy minden érintett szakértői segítséggel – különösen ingatlanjogász bevonásával – készüljön fel.
A szerződéskötési folyamatban való részvétel, a nyilatkozatok előzetes áttekintése és a hitelhez szükséges jogi dokumentumok biztosítása mind olyan lépések, amelyek hozzájárulnak a biztonságos és sikeres első lakás vásárlás megvalósításához.
Fontos felhívni a figyelmet arra, hogy a cikk a Kormányrendelet hatálybalépését követően, de még a hitel lehetőség megnyílta előtt készült, amely mind a bankok, mind az ingatlanjogász szakma számára a felkészülési időszakot jelenti. Érdemes ezért az esetleges jogszabályi változásokról, kialakuló gyakorlati megoldásokról szakembertől tájékoztatást kérni.
Kérdése van a 3%-os hitel, az Otthon Start Program kapcsán? Forduljon hozzánk bizalommal – tapasztalt ügyvéd Debrecen belvárosában segít Önnek! Ingatlanjogi szolgáltatásaink az ország bármely területéről elérhetők, különösen az első lakás támogatás témakörében.
Keressen minket elérhetőségeinken!
Telefon: +36 30 997 1783
E-mail: iroda@jeneyugyved.hu