Bevezetés
A föld adásvétel esetében gyakran felmerül a föld elővásárlási jog kérdése. Az elővásárlási jog föld esetében azt jelenti, hogy bizonyos személyek vagy szervezetek előnyt élveznek az átruházásnál, ha a tulajdonos eladja a földet. Az elővásárlási jogot gyakorló egyoldalú nyilatkozatával beléphet a föld adásvételi szerződésbe a vevő helyére. Az alábbiakban részletesen bemutatjuk, hogyan gyakorolható érvényesen a föld elővásárlási jog, milyen sorrendben érvényesül, és milyen speciális szabályok vonatkoznak rá.
Tartalom
Bevezetés
Elővásárlási jog föld – Elővásárlásra jogosultak sorrendje
1. Elővásárlási jog föld – Elővásárlásra jogosultak sorrendje
2. Fontosabb fogalmak
3. Különös szabályok
Főbb kivételek a föld elővásárlás alól (mikor nem szükséges a föld adásvételi szerződés kifüggesztése)
Elővásárlási jog gyakorlásának menete – elővásárlási jog föld
1. Az adásvételi szerződés elkészítése és megküldése
2. A szerződés előzetes vizsgálata és a közzététel elrendelése
3. A szerződés közzététele (kifüggesztés)
4. Az elővásárlási jog gyakorlása – 30 napos jogvesztő határidő
5. A jegyző feladatai az elfogadó nyilatkozatok átvételekor
6. Az elfogadó nyilatkozat joghatása
ÖSSZEGZÉS
Elővásárlási jog föld – Elővásárlásra jogosultak sorrendje
1. Elővásárlási jog föld – Elővásárlásra jogosultak sorrendje
1. Az állam
Elsőként az államot illeti meg az elővásárlási jog föld esetén, ha a vásárlás a Nemzeti Földalap céljait szolgálja (például földbirtok-politikai irányelvek, közfoglalkoztatás vagy más közérdekű cél).
2. A földet használó földműves
Az a földműves, aki legalább 3 éve használja a földet (földhasználati vagy erdőgazdálkodói nyilvántartás szerint), ideértve a kényszerhasznosítót is.
Ezen belül előnyt élvez:
- aki helyben lakó szomszéd,
- aki helyben lakó,
- akinek életvitelszerű lakáshasználata helye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve olyan településen van, amely közúton legfeljebb 20 km-re van a földtől.
3. Más földművesek
Ha a földet nem a használó veszi meg, akkor a sorrend:
- helyben lakó szomszéd,
- helyben lakó,
- aki legalább 3 éve 20 km-en belül él vagy gazdálkodik.
Ezen a csoporton belül is előnyt élveznek a legalább 1 éve családi mezőgazdasági társaság tagjai vagy őstermelők családi gazdaságának tagjai, illetve a fiatal földműves.
2. Fontosabb fogalmak
Helyben lakó aki legalább 3 éve életvitelszerűen azon a településen lakik (elsősorban bejelentett lakóhellyel, tartózkodási hellyel igazolható), amelynek közigazgatási területén a föld adásvételi szerződés tárgyát képező föld fekszik.
Helyben lakó szomszéd:
- a) aki legalább 3 éve életvitelszerűen lakik a megvásárolt föld fekvése szerinti településen és a legalább 1 éve tulajdonában vagy használatában lévő föld szomszédos a föld adás vételi szerződés tárgyát képező földdel, vagy
- b) aki legalább 3 éve életvitelszerűen a föld fekvése szerinti településsel szomszédos településen lakik, és a legalább 1 éve tulajdonában vagy használatában lévő föld, amely a lakóhelye szerinti településen van szomszédos a föld adás vételi szerződés tárgyát képező földdel.
3. Különös szabályok
A Földforgalmi törvény egyes személyek javára vagy mezőgazdasági tevékenységekhez (pl. állattartás, oltalom alatt álló földrajzi jelzésű termék előállítása, kertészeti tevékenység, ökológiai gazdálkodás, rizstelephez tartozó földrészlet adásvétele) kapcsolódóan más csoportokat megelőző elővásárlási jogot biztosít.
Ezek közül is kiemelést igényel a közös tulajdonban álló föld adásvétele. Az osztatlan közös tulajdonban lévő föld esetében a legalább 3 éve tulajdonrésszel rendelkező földműves tulajdonostársnak az államot kivéve mindenki mást megelőző elővásárlási joga van.
Egybefoglalt vételáron történő eladás esetén azonban a földműves tulajdonostársat csak akkor illeti meg elővásárlási jog, ha ezen elővásárlási jogosultság valamennyi érintett ingatlan vonatkozásában fennáll. Ha ez adott, akkor a jogosult csak a teljes szerződést fogadhatja el, és az elővásárlási rangsort úgy kell megállapítani, mintha a jogosultság valamennyi földre fennállna.
Főbb kivételek a föld elővásárlás alól (mikor nem szükséges a föld adásvételi szerződés kifüggesztése)
A vevővel szemben nem gyakorolhat elővásárlási jogot harmadik személy, azaz nem szükséges a föld adásvételi szerződés kifüggesztése az alábbi gyakrabban előforduló esetekben:
1. Közeli hozzátartozók közötti adásvétel
Ha a földet családtagok egymás között adják-veszik, nincs elővásárlási jog.
2. Közös tulajdon megszüntetése
Ha a vevő legalább 3 éve tulajdonostárs, és az adásvétel célja a közös tulajdon megszüntetése vagy a tulajdonostársak számának csökkentése.
3. Gazdaságátadás
Ha a föld gazdaságátadási szerződéssel kerül új tulajdonoshoz.
4. 10 hektár alatti birtokméret
Ha a vevő olyan földműves, aki legalább 3 éve a föld fekvése szerint 20 km-en belül él vagy gazdálkodik, és a vásárlással együtt sem haladja meg a birtokmérete a 10 hektárt, valamint a földet nem adta harmadik személy használatába.
Figyelem! Ez a kedvezmény csak szántó, rét, legelő, és erdő művelési ágba tartozó föld vásárlása esetén érvényes.
Elővásárlási jog gyakorlásának menete – elővásárlási jog föld
A föld adásvétel menete – különösen mezőgazdasági terület esetén – kötött és hatóságilag ellenőrzött folyamat. A föld elővásárlási jog gyakorlása csak a törvényben meghatározott szabályok szerint, határidők betartásával lehetséges. Az alábbiakban összefoglaljuk a föld elővásárlási jog gyakorlásának lépéseit.
1. Az adásvételi szerződés elkészítése és megküldése
A tulajdonos által elfogadott vételi ajánlatot kötelező egységes okiratba foglalt föld adásvételi szerződés formájában rögzíteni.
A felek aláírását követően:
- 8 napon belül az eladónak meg kell küldenie a szerződést
- vagy a mezőgazdasági igazgatási szervnek jóváhagyásra,
- vagy – ha nem hatósági jóváhagyáshoz kötött ügylet – a föld fekvése szerinti jegyzőnek.
Ez a lépés a föld adásvétel menete szempontjából kötelező, és enélkül a további eljárási cselekmények nem kezdődhetnek meg.
2. A szerződés előzetes vizsgálata és a közzététel elrendelése
Korábbi cikkünkben részletesen bemutattuk, hogy milyen lépésekből áll a termőföld adásvétel jóváhagyása, és hogyan történik a föld adásvételi szerződés kifüggesztése. Ezért most csak a föld elővásárlási jog gyakorlásához kapcsolódóan ismertetjük a hatósági eljárások lényegét.
A föld adásvételi szerződés benyújtását követően a mezőgazdasági igazgatási szerv előzetesen megvizsgálja a szerződést.
Ha nem utasítja el:
- végzésben megállapítja, hogy a szerződés közzétételre alkalmas,
- és hivatalból elrendeli a közzétételt.
Ez még nem jelenti azt, hogy a termőföld adásvétel jóváhagyása megtörtént, ez a lépés csak a föld adásvételi szerződés kifüggesztése előfeltétele.
3. A szerződés közzététele (kifüggesztés)
A jegyző a szerződést:
- a kormányzati portálon hirdetményi úton közzéteszi,
- azonos időtartamra tájékoztató jelleggel kifüggesztheti a hivatali hirdetőtáblán is.
A kifüggesztés időtartama 30 nap, amely a jogszabály szerint egyben az elővásárlási jog gyakorlásának teljes határideje is.
A közzététel megkezdésének napját nem számítják bele a 30 napba; a határidő a közzétételt követő napon indul.
A föld adásvételi szerződés kifüggesztése és annak hirdetményi úton történő közlése díj- és illetékmentes.
4. Az elővásárlási jog gyakorlása – 30 napos jogvesztő határidő
A közzététel időtartama alatt az elővásárlásra jogosultak élhetnek jogukkal.
A föld elővásárlási jog gyakorlása:
- csak írásban,
- személyesen a jegyzőnél történhet (kivéve: állam és önkormányzat, amelyek postai úton is megtehetik).
A nyilatkozatnak tartalmaznia kell:
- az elővásárlási jog jogalapját,
- az elővásárlási ranghelyet,
- a törvényben előírt jogosultsági nyilatkozatokat,
- szükséges mellékleteket (okiratok, igazolások),
- és teljes bizonyító erejű magánokiratnak kell lennie.
Fontos:
Ha a vevő foglalót vagy előleget fizetett, az elővásárlásra jogosultnak ugyanazt az összeget ügyvédi letétbe vagy közjegyzői bizalmi őrzésbe kell helyeznie, és az igazolást csatolnia kell. Ennek elmulasztását úgy kell tekinteni, mintha az elővásárlásra jogosult nem tett volna elfogadó nyilatkozatot.
Aki 30 napon belül nem nyilatkozik, úgy tekintendő, hogy lemondott az elővásárlási jogáról.
5. A jegyző feladatai az elfogadó nyilatkozatok átvételekor
A jegyző köteles:
- a nyilatkozatot átadó jogosult személyazonosságát ellenőrizni,
- a nyilatkozaton rögzíteni, hogy az adott személy saját kezű aláírását ismeri el,
- az okiratot átvenni és igazolni,
- ha nem az átadó személytől származik a nyilatkozat, azt megtagadni.
6. Az elfogadó nyilatkozat joghatása
Ha az elővásárlási jogosult határidőben tesz szabályszerű elfogadó nyilatkozatot, az eladó azt köteles elfogadni.
Ha több jogosult tesz nyilatkozatot, az érvényes jognyilatkozatok között a törvényes rangsort kell alkalmazni.
A szabályok megsértése esetén a nyilatkozat semmis, és úgy kell tekinteni, mintha az elővásárlási jogát az adott személy nem gyakorolta volna.
Fontos megjegyezni, hogy az elővásárlási jogot megalapozó körülménynek az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó nyilatkozat megtételekor kell fennállnia.
ÖSSZEGZÉS
A mezőgazdasági föld tulajdonjogának átruházásában az elővásárlási jog a teljes folyamat egyik legmeghatározóbb eleme. Bár a föld adásvétel egyéb szabályai – a szerződés formai követelményei, a hatósági jóváhagyás, a helyi földbizottság eljárása – mind fontos garanciális eszközök, a jogügylet sikerességét döntően az határozza meg, hogy ki és hogyan élhet az elővásárlási jogával.
A cikk bemutatta, hogy a föld elővásárlási jog egy szigorúan sorrendhez kötött, ranghelyhez kapcsolódó jogosultság, amelynek célja, hogy a föld olyan személyekhez kerüljön, akik azt ténylegesen használják, helyben gazdálkodnak, és hosszú távon képesek fenntartani az adott birtok működését. A sorrendben elsőként az állam, majd a földet használó földművesek, azt követően pedig más helyben lakó és helyben gazdálkodó földművesek következnek — mindezt a törvény részletesen, több szempont szerint konkretizálja.
Az elővásárlási jog gyakorlása forma- és határidő‑kötött, és kizárólag a jogszabály szerinti módon érvényesíthető. A hirdetményi közzétételt követő 30 napos jogvesztő határidő, a személyes nyilatkozattétel, az okiratok csatolása, a letéti igazolások megléte mind olyan elemek, amelyek hiánya érvénytelenné teszi a nyilatkozatot. Ugyanilyen lényeges, hogy az elővásárlási jog alapjául szolgáló körülménynek a nyilatkozattétel pillanatában kell fennállnia.
A különös szabályok – például a közös tulajdonban álló földrészek, az egybefoglalt vételárú ügyletek vagy a speciális mezőgazdasági célú szerzések – tovább szűrik az elővásárlási jog gyakorlásának lehetőségét. Nem elég tehát jogosultnak lenni: a jogosultság kiterjedésének minden érintett ingatlan tekintetében fenn kell állnia, ellenkező esetben a jogosult nem léphet a vevő helyébe.
A cikk rávilágít arra is, hogy az elővásárlási jog nem csupán egy jogtechnikai akadály, hanem a magyar földforgalmi rendszer tartópillére, amely egyszerre védi a helyi közösségek érdekeit, a gazdaságok életképességét és a föld stratégiai jelentőségét. Aki termőföldet kíván eladni vagy vásárolni, annak tisztában kell lennie e szabályokkal, mert az elővásárlási jog hibás kezelése az egész jogügylet érvénytelenségét eredményezheti.
Összességében elmondható: a sikeres föld adásvétel kulcsa a helyes elővásárlási jogi eljárás, amelyben a határidők, a rangsor, a nyilatkozatok és a tartalmi kellékek pontos betartása nélkülözhetetlen. Az elővásárlási jog rendszere biztosítja, hogy a föld valóban azokhoz kerüljön, akik azt művelik – és nem csupán megszerzik.
Ha Önnek kérdése van a föld elővásárlási jog körében, netán elővásárlási jogot kíván gyakorolni, kérje földügyekben jártas ügyvéd segítségét már a folyamat elején.
Forduljon hozzánk bizalommal – tapasztalt ügyvéd Debrecen belvárosában segít Önnek!
Keressen minket elérhetőségeinken!
Telefon: +36 30 997 1783
E-mail: iroda@jeneyugyved.hu