Bevezetés
A föld adásvétel speciális jogügylet, amelyre A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény és sok más kapcsolódó jogszabály rendelkezései vonatkoznak. A cikk célja, hogy a 2025. december 24-én hatályba lépett változásokra is kitérve összefoglalja a föld adásvétel menete legfontosabb jogszabályit. A cikkben foglalkozunk azzal, hogy Magyarországon ki szerezhet földtulajdont, és milyen szerzési korlátozások vannak. Lépésről lépésre bemutatásra kerül a föld adás vétel menete, a föld adásvételi szerződés minden kötelező eleme, a föld elővásárlási jog és föld adásvételi szerződés kifüggesztése kapcsán fontos tudnivalók és kitér olyan speciális kérdésekre is, mint a haszonbérlettel terhelt föld eladása.
Tartalom
Bevezetés
Földtulajdon szerzési korlátok
1. Ki szerezhet földet?
2. Ki nem szerezhet földet?
3. Földműves és nem földműves közötti különbség
3. Birtokmaximum – a tényleges használat korlátja
A föld adás vétel menete
Föld adásvételi szerződés kötelező elemei
1. Saját használat és 5 éves kötelezettség
2. Mikor engedhető át a használat, hasznosítás?
3. Mikor lehet más célra hasznosítani a földet?
4. További nyilatkozatok
5. Haszonbérlettel terhelt föld eladása
6. Közeli hozzátartozónak történő átruházás
7. Vételár részletezése
Termőföld adásvétel jóváhagyása
1. Az előzetes hatósági vizsgálat és a jóváhagyás megtagadásának esetei
2. Föld adásvételi szerződés kifüggesztése, elővásárlási jog föld
3. A helyi földbizottság eljárása
4. Végső hatósági jóváhagyás, jóváhagyás megtagadása
ÖSSZEGZÉS
Földtulajdon szerzési korlátok
A magyar jogszabályok szigorúan meghatározzák, hogy ki és milyen feltételekkel szerezhet földet. A cél a földek védelme és a spekulatív vásárlások megakadályozása.
1. Ki szerezhet földet?
Föld tulajdonjogát – ha a törvény másként nem rendelkezik – csak:
- Belföldi természetes személy (magyar állampolgár), vagy
- Tagállami állampolgár (EU-s állampolgár) szerezheti meg.
Ez azt jelenti, hogy jogi személyek (cégek, szervezetek), illetve harmadik országbeliek (nem EU-s állampolgárok) alapvetően nem vásárolhatnak földet.
2. Ki nem szerezhet földet?
- Külföldi természetes személy (nem EU-s).
- Jogi személyek (vállalkozások, alapítványok) – kivéve néhány speciális törvényi esetet, mint például a mezőgazdasági termelőszervezet.
3. Földműves és nem földműves közötti különbség
A jogszabály kiemelten kezeli a földműveseket, akik hivatásszerűen mezőgazdasági tevékenységet folytatnak. A földművesnek nem minősülő természetes személyek földtulajdon szerzése jelentősen korlátozott.
- Földművesek:
A nyilvántartásba vett földműves 300 hektárig szerezhet földet (földszerzési maximum). Ez a korlát a már meglévő tulajdon és haszonélvezet beszámításával értendő. - Nem földművesek:
Csak akkor vásárolhatnak, ha a birtokukban lévő föld + a megszerezni kívánt föld nem haladja meg az 1 hektárt.
Kivételek:- Ha közeli hozzátartozótól vásárolják a földet.
- Ha a vásárlás rekreációs célt szolgál (pl. hobbikert, pihenőterület).
Fontos: Az 1 hektáros korlát számításánál beleszámít a földdel azonos helyrajzi számon nyilvántartott, művelés alól kivett terület is.
4. Birtokmaximum – a tényleges használat korlátja
A törvény nemcsak a tulajdonszerzést, hanem a birtokolt föld nagyságát is korlátozza:
- Földműves és mezőgazdasági termelőszervezet: legfeljebb 1200 hektár birtokolható.
- Kedvezményes birtokmaximum:
Állattartó telep üzemeltetője, vetőmag-előállító, rizstelep használója esetében ez a korlát 1800 hektár.
A föld adás vétel menete
A föld adás vétel menete egy nagyon részletesen szabályozott, számos hatóság együttműködését igénylő jogi folyamat. A szigorú szabályozás célja, hogy a földek ne spekulatív célokra kerüljenek felhasználásra, hanem valóban mezőgazdasági termelésben maradjanak, és a helyben élő gazdák kezében legyenek.
Az alábbiakban az ügyintézési határidők megjelölésével felsoroljuk és részletezzük azon fontosabb tudnivalókat, hogy a föld adásvételi szerződés megkötése után milyen lépések szükségesek ahhoz, hogy a föld adásvételi szerződés kifüggesztése, és a föld adásvételi szerződés földbizottsági véleményezése után eljussunk a tulajdonjog bejegyzésig. A föld adásvétel menete a gyakorlati tapasztalatok szerint több mint fél évet is igénybe vehet, amely fontos szempont lehet például a vételár kifizetés ütemezésénél.
1) Előkészítés: tulajdoni lap, földhasználati lap, terhek ellenőrzése
2) Szerződéskötés ügyvédi ellenjegyzéssel
3) Előzetes hatósági jóváhagyás iránti kérelem 8 napon belül
4) Előzetes hatósági jóváhagyás 15 napon belül
5) Föld adásvételi szerződés benyújtása tényének földhivatali bejegyzése
6) Föld adásvételi szerződés kifüggesztése 30 napra jegyző által
7) Helyi földbizottság állásfoglalása 30 napon belül
8) Végső hatósági jóváhagyás, föld adásvételi szerződés záradékolása 70 napon belül
9) Tulajdonjog bejegyzés iránti kérelem benyújtása a Földhivatalhoz
10) Földhivatal általi tulajdonjog bejegyzés 60 napon belül
Föld adásvételi szerződés kötelező elemei
A föld adásvételi szerződés szigorú szabályokhoz kötött. A szerződésnek nem csupán az árat és a felek adatait, hanem számos jogszabályban előírt nyilatkozatot és kötelezettségvállalást is tartalmaznia kell. Emellett a föld adásvételi szerződés csak a földhivatal által biztosított biztonsági papírra nyomtatva érvényes.
1. Saját használat és 5 éves kötelezettség
A vevőnek vállalnia kell, hogy:
- a földet maga használja, másnak nem engedi át (kivételek később),
- a földet rendeltetésszerűen műveli,
- a tulajdonszerzés időpontjától számított 5 évig nem hasznosítja más célra (kivételek: pl. öntözési létesítmény, gazdasági épület).
Figyelem! Más célú hasznosításnak minősül például az erdő termelésből való kivonása is.
2. Mikor engedhető át a használat, hasznosítás?
Nem minősül a használat átengedésének az, ha a tulajdonjogot szerző fél az alábbi személyeknek vagy céllal engedi át a használatot:
- földművesnek minősülő közeli hozzátartozó részére,
- saját vagy közeli hozzátartozója legalább 25%-os tulajdonában álló mezőgazdasági termelőszervezet részére,
- olyan családi mezőgazdasági társaság részére, amelynek tagja,
- társult erdőgazdálkodás céljából,
- vetőmagtermeléshez szükséges terület biztosítása céljából (szigorú feltételekkel),
- gazdaságátadási szerződés keretében,
- rizstelep használója részére,
- szerződéses föld haszonbérlet alapján.
FONTOS VÁLTOZÁS! 2025. december 24-től a sajtó által „a Földforgalmi törvény G-pontja”-ként emlegetett rendelkezés [Földforgalmi törvény 13. § (1) bek. g) pont] szerint a földhaszonbérlet már nem minősül jogszabályba ütköző földhasználat átengedésnek, azaz a tulajdonos már nem köteles saját maga művelni a megvásárolt földet. A jogszabálymódosítás megnyithatja az utat a befektetési célú földvásárlások előtt.
3. Mikor lehet más célra hasznosítani a földet?
Kivételes esetek:
- talajvédelmi, öntözési, vízgazdálkodási létesítmények,
- természetvédelmi célú beruházások,
- mezőgazdasági vagy erdészeti gazdasági épület, út (korlátozott méretben).
- lakóépület és udvar (max. 500 m²).
- növényház, mezőgazdasági eszköz telepítése.
- kormány által beruházási célterületté nyilvánított terület.
FONTOS VÁLTOZÁS! A jogszabály kifejezetten rögzíti, hogy nem minősül más célú hasznosításnak a gazdasági épülethez vezető legfeljebb 200 m²-es út, illetve a lakóépülethez tartozó legfeljebb 500 m²-es udvar és út létesítését. A módosítás célja az eljárási bizonytalanságok megszüntetése és a fejlesztések jogi minősítésének egyértelműsítése.
4. További nyilatkozatok
A vevőnek nyilatkoznia kell többek között arról is, hogy:
- nincs földhasználati díjtartozása,
- az elmúlt 5 évben nem került megállapításra, hogy jogszabály megkerülésére irányuló ügyletet kötött,
- ha a vevő elővásárlási joggal rendelkezik, meg kell jelölnie a föld elővásárlási jog jogalapját és, hogy mely törvényhelyen alapul, az elővásárlási jog föld esetében milyen ranghelyen illeti meg és csatolni kell a jogosultságát alátámasztó iratokat, ha azt közhiteles nyilvántartás nem tartalmazza.
Ha a vevőt megillető elővásárlási jog föld adás vételi szerződésben nem kerül feltüntetésre, és a szerződő feleken kívüli elővásárlásra jogosult érvényes elfogadó nyilatkozatot tesz, a vevő később nem hivatkozhat elővásárlási jogára a sorrendben mögötte álló elővásárlásra jogosulttal szemben.
Minden kötelezettségvállalást és nyilatkozatot írásban, a szerződésben kell rögzíteni, ezért az okiratot készítő ügyvédnek nagyon körültekintően kell eljárnia.
Gyakori hiba például annak a rendelkezésnek a megsértése, hogy a föld adásvételi szerződés az elővásárlásra jogosultra nézve külön rendelkezést nem tartalmazhat. Ha ugyanis a föld adás vételi szerződés bármilyen (a jogszabályban meghatározottakon túlmutató) kitételt, következményt tartalmaz arra az esetre, ha az elővásárlásra jogosult él a jogával, a föld adásvételi szerződés semmisnek minősül.
5. Haszonbérlettel terhelt föld eladása
Haszonbérlettel terhelt föld eladása vagy más földhasználati joggal terhelt föld átruházása esetén a föld adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell:
- a fennálló használati jogviszony időtartamát és ellenértékét.
- a vevő kötelezettségvállalását arra nézve, hogy nem hosszabbítja meg a földhasználatot, és a megszűnés után betartja az 5 évre szóló előírásokat (lásd: Föld adásvételi szerződés kötelező elemei)
Fontos felhívni a figyelmet arra az általános tévhitre, hogy a föld adás vétel megszünteti a földhaszonbérlet jogviszonyát. Ezzel szemben a föld haszonbérlet a föld adásvétel után is fennmarad.
6. Közeli hozzátartozónak történő átruházás
A közeli hozzátartozóval kötött föld adásvételi szerződés számos előnnyel jár. Ilyen a termőföld adásvétel jóváhagyása, a föld elővásárlási jog és a föld adásvételi szerződés kifüggesztése alóli mentesség. Azonban közeli hozzátartozóval kötött föld adásvételi szerződés esetén az új tulajdonosnak is vállalnia kell az 5 évre vállalt kötelezettségekből még hátralévő időt.
7. Vételár részletezése
A föld adás vételi szerződésben az ellenértéket részletezni kell:
- Külön fel kell tüntetni:
- a föld és az alrészletek értékét,
- az azon található ültetvény, felépítmény értékét,
- valamint a hasznokat növelő agrotechnikai létesítmények ellenértékét.
- Ha több földet egy összegben adnak el (egybefoglalt vételár), a szerződésben:
- külön-külön fel kell tüntetni az egyes földek ellenértékét,
- és egyértelműen jelezni kell, hogy a vételár egybefoglalt.
Egybefoglalt vételáron történő eladására akkor kerülhet sor, ha:
-
- a földek egymással szomszédosak,
- a földek azonos vagy szomszédos járás területén fekszenek és a földek bejegyzett földhasználója:
- az eladó vagy
- legalább 3 éve a vevő, vagy
- a vevő legalább 25%-ban tulajdonában, vagy a vevő közeli hozzátartozójának legalább 25%-ban tulajdonában álló mezőgazdasági termelőszervezet, vagy
- a törvényes öröklés útján szerzett és eladási köztelezettséggel terhelt földek azonos hagyatékhoz tartoznak.
Termőföld adásvétel jóváhagyása
A föld adásvétel menete részeként az adásvételi szerződés a mezőgazdasági igazgatási szerv előzetes vizsgálatán, majd jóváhagyásán esik át. A termőföld adásvétel jóváhagyása kapcsán lefolytatott ellenőrzés célja, hogy a föld adásvételi szerződés megfelel-e a Földforgalmi törvény és végrehajtási szabályai által előírt kötelező tartalmi és formai követelményeknek.
Ha a mezőgazdasági igazgatási szerv jogsértést vagy hiányosságot észlel, megtagadja a szerződés jóváhagyását, amely az egész föld adás vétel folyamatát meghiúsítja.
1. Az előzetes hatósági vizsgálat és a jóváhagyás megtagadásának esetei
A föld adásvételi szerződés megkötésétől számított 8 napon belül a szerződést meg kell küldeni a föld fekvése szerinti mezőgazdasági igazgatási szervnek előzetes jóváhagyásra.
Ennek az eljárási szakasznak a szerepe az, hogy kiszűrje a föld adás vételi szerződés formai és alaki hibáit.
A hatóság leggyakrabban a következő esetekben utasítja el a föld adásvételi szerződés jóváhagyását:
a) Semmisség vagy létre nem jött szerződés (a jogszabályi előírások megsértése miatt)
A jóváhagyás megtagadható, ha az adásvételi szerződés:
- jogszabályba ütközik,
- kötelező alaki kellékeket nélkülöz,
- olyan hibában szenved, amely miatt semmisnek vagy létre nem jöttnek minősül (pl. elővásárlóra vonatkozó rendelkezést tartalmaz a szerződés).
Ez a föld adás vétel menete során a legsúlyosabb hibák közé tartozik.
b) Kötelező vevői nyilatkozatok hiánya
A hatóság megtagadja a jóváhagyást, ha a szerződésben nem szerepelnek a vevő kötelező vállalásai (lásd: Föld adásvételi szerződés kötelező elemei) vagy egyéb kötelező tartalmi elemek.
c) Az elővásárlási jogosultság tisztázatlansága vagy hibás megjelölése
A jóváhagyás megtagadható, ha:
- nem állapítható meg egyértelműen, hogy a vevő milyen jogcímen él elővásárlási joggal,
- a megjelölt elővásárlási jog nem a törvényen alapul,
- a szerződés nem tartalmazza a megfelelő ranghely szerinti nyilatkozatot,
- a vevő nem csatolta az elővásárlási jogosultságot igazoló okiratokat,
- a vevő elmulasztotta a törvényben előírt kötelező vállalásokat feltüntetni.
Ez közvetlenül érinti az elővásárlási jog föld érvényesítését, és a hatóság ilyen esetben automatikusan elutasítja a szerződést.
d) A Földforgalmi törvény 20. § szerinti elővásárlási jog hiányának alaptalan hivatkozása
A felek nem hivatkozhatnak megalapozatlanul arra, hogy az ügylet a 20. § szerinti valamely elővásárlási jogot kizáró eset alá tartozik.
Ha a hatóság megállapítja, hogy a hivatkozás valótlan vagy jogellenes, a szerződés jóváhagyását megtagadja.
e) Osztatlan közös tulajdon megosztásának folyamatban léte
A jóváhagyás nem adható meg, ha:
- a föld tulajdoni lapján szerepel, hogy az adott földrészletre a 2020. évi LXXI. törvény szerinti megosztási eljárás folyamatban van.
Ez a föld adás vétel menete szempontjából objektív akadály, amely a tranzakciót ideiglenesen ellehetetleníti.
2. Föld adásvételi szerződés kifüggesztése, elővásárlási jog föld
Az előzetes hatósági jóváhagyás esetén a mezőgazdasági igazgatási szerv a szerződést megküldi a föld fekvése szerinti település jegyzőjének…
A jegyző a szerződést:
- a kormányzati portálon hirdetményi úton közzéteszi,
- azonos időtartamra tájékoztató jelleggel kifüggesztheti a hivatali hirdetőtáblán is.
A kifüggesztés időtartama 30 nap, amely a jogszabály szerint egyben a föld elővásárlási jog gyakorlásának határideje is.
A föld elővásárlási jog jogosulti körével, a föld elővásárlási jog gyakorlásának menetével és a fontosabb kivételekkel részletesebben a következő cikkünkben foglalkozunk.
3. A helyi földbizottság eljárása
A föld adásvétel menete mezőgazdasági föld esetén nem merül ki a felek közötti megállapodásban és a föld adásvételi szerződés aláírásában. A jogszabályi rendszer célja, hogy a földtulajdon-szerzés megfeleljen a birtokpolitikai, agrárpolitikai és helyi közösségi érdekeknek, valamint visszaszorítsa a spekulatív földszerzéseket. E szempontok érvényesítésében kiemelt szerepe van a helyi földbizottságnak, amely a Magyar Agrár-, Élelmiszergazdasági és Vidékfejlesztési Kamara (NAK) területi szerveként jár el.
A helyi földbizottság az adásvételi eljárásban állásfoglalást ad, amelyet a mezőgazdasági igazgatási szerv (hatóság) az adásvételi szerződés jóváhagyásáról szóló döntése során figyelembe vesz. A helyi földbizottság szerepe így közvetlenül kapcsolódik az elővásárlási jog föld intézményéhez is, mert az eljárásban értékeli a vevőt, illetve – több elfogadó nyilatkozat esetén – a jogosultakat is.
a) Mikor kerül sor a helyi földbizottság bevonására?
A mezőgazdasági igazgatási szerv a helyi földbizottságot haladéktalanul megkeresi állásfoglalás kiadása céljából, ha az előzetes hatósági vizsgálat alapján nem tagadta meg a föld adásvételi szerződés jóváhagyását, és az ügy a földforgalmi szabályok szerinti eljárásban továbbléptethető.
A megkeresés módja és tartalma attól is függ, hogy az ügyben keletkezett-e jegyzék az elővásárlásra jogosultakról, illetve érkeztek-e elfogadó nyilatkozatok:
- Jegyzékkel és elfogadó nyilatkozatokkal: a hatóság megküldi a rendelkezésére álló okiratokat, a jegyzékben szereplő valamennyi elfogadó jognyilatkozatot, és a hatóság által készített jegyzéket is.
- Jegyzék nélkül (speciális esetekben): a hatóság a helyi földbizottságot jegyzék nélkül keresi meg.
A megkereséssel egyidejűleg a hatóság intézkedhet a föld tulajdonjog-átruházására irányuló szerződés benyújtása tényének ingatlan-nyilvántartási feljegyzése iránt is, ami a föld adás vétel menete részeként az eljárás „nyomon követhetőségét” szolgálja.
b) Mit vizsgál a helyi földbizottság a föld adásvétel menete során?
A helyi földbizottság azt értékeli, hogy a föld adásvételi szerződés – és adott esetben az elővásárlási jog föld alapján elfogadó nyilatkozatot tevők szerzése – megfelel-e az általános agrárpolitikai és földbirtok-politikai érdekeknek. A törvény nevesített céljai különösen:
- a birtokviszonyok átláthatóságának erősítése,
- a spekulatív földszerzések megelőzése,
- életképes, üzemszerű művelés alatt álló, egységes birtoktestek kialakítása és megőrzése,
- a helyi gazdálkodói közösség érdekeinek érvényesítése,
- a helyben lakó és gazdálkodó földművesek támogatása,
- a generációváltás (fiatal gazdák) elősegítése.
A helyi földbizottság az ügyet a rendelkezésére álló iratok, saját ismeretei (köztudomású tények), valamint a szükség szerint beszerzett információk alapján mérlegeli, és a szerződést (vagy a jogosultat) támogatja vagy nem támogatja.
FONTOS VÁLTOZÁS! A helyi földbizottság a Földforgalmi törvényben meghatározott értékelési szempontok közül csak az ügyben releváns körülményeket köteles vizsgálni; a módosítás egy bírósági gyakorlat által indokolt pontosításra reagál, célja az eljárások gyorsítása és az értékelés koncentrálása.
c) Milyen konkrét körülményeket mérlegel a helyi földbizottság?
A jogszabály példálózó jelleggel részletesen rögzíti, hogy a helyi földbizottság az értékelés során milyen körülményeket vizsgálhat a vevő, illetve a jegyzékben szereplő elővásárlásra jogosultak vonatkozásában. A legfontosabbak:
- Helyi földbirtok-helyzet a 20 km-es körzetben
A vevő (illetve jogosult) és közeli hozzátartozói tulajdonában/használatában lévő földek darabszáma, területe, művelési ága, aranykorona-értéke és elhelyezkedése.
- Kapcsolt mezőgazdasági termelőszervezetek földhasználata
Az a termelőszervezet, amelyben a vevő (vagy jogosult) érdekeltséggel bír, mekkora és milyen értékű földterület használója a körzetben. - Családon belüli földügyletek előzményei
Vizsgálható, hogy az elmúlt 3 évben volt-e közeli hozzátartozóval földre vonatkozó jogügylet, és a föld ténylegesen kinek a használatában áll. - Korábbi „meghiúsult” elővásárlások
Az elmúlt 5 évben előfordult-e, hogy a vevő/jogosult elővásárlóként elfogadó nyilatkozatot tett, de az ügylet az ő szerződésszegése miatt nem teljesült. - Generációváltás, fiatal gazda szempont
A föld adás vétel mennyiben szolgálja fiatal földműves tulajdonszerzését, különösen gazdaságátadással összefüggésben. - „Rendszeres” elfogadó nyilatkozatok arányossága
Értékelhető, ha valaki rendszeresen tesz elfogadó nyilatkozatot olyan földekre, amelyek megszerzését a gazdasága mérete valójában nem indokolja. - Birtokkoncentráció kockázata
Ha a vevő/jogosult birtokmérete nagyságrendileg eltér egymástól vagy a település üzemeinek átlagos méretétől, és ez sértené a kisebb gazdaságok stabilitását szolgáló birtokpolitikai elvet. - Ellenérték (ár) arányossága
A szerződéses ellenérték indokolatlanul ne haladja meg a föld jövedelemtermelő képességét (nem erdő esetén 20 éves, erdő esetén 50 éves ciklusra vetítve), továbbá ültetvény/felépítmény értékét nettó pótlási költség alapú módszerrel kell figyelembe venni. - A spekulációs cél vizsgálata
A spekulatív földszerzések megelőzése körében külön vizsgálható, hogy a vevő/jogosult rendelkezik-e a föld megműveléséhez szükséges termelőeszközökkel, illetve hogy a szerzés nem elsősorban „kedvezőbb elővásárlási/előhaszonbérleti pozíció” kialakítására irányul-e.
Ezek a szempontok a föld adásvétel menete során különösen akkor kerülnek előtérbe, ha több, egymással versengő szerző fél vagy elővásárlási jog föld alapján nyilatkozó jogosult jelenik meg az ügyben.
d) Határidők: mennyi idő alatt dönt a helyi földbizottság?
A helyi földbizottság főszabály szerint a megkeresés beérkezésétől számított 30 napon belül adja ki állásfoglalását.
Ugyanakkor a törvény rögzít egy „végső” korlátot is: ha a helyi földbizottság 45 napon belül nem ad állásfoglalást, a mezőgazdasági igazgatási szerv az állásfoglalás nélkül is dönthet a föld adásvételi szerződés jóváhagyásáról.
Fontos gyakorlati részletszabály, hogy ha a helyi földbizottság adatszolgáltatásra hívja fel a vevőt vagy az elővásárlásra jogosultat, az érintett személynek 15 napon belül kell válaszolnia, és ez az időtartam nem számít bele a 30 napos ügyintézési határidőbe.
e) Meghallgatás és nyilvánosság: kik vehetnek részt, hogyan tájékoztatnak?
A helyi földbizottság ülésén részt vehet:
- az eladó,
- a vevő,
- az a személy, aki elővásárlóként elfogadó nyilatkozatot tett.
Az ülésen a felet szükség szerint meghallgathatják, és ha a fél kéri, kérelmére meg kell hallgatni.
A Kamara (NAK) a tárgyalandó szerződésekről tájékoztatót tesz közzé az internetes felületein, megjelölve:
- az érintett ingatlanok helyrajzi számát,
- az ülés helyét és időpontját.
Ez a gyakorlat a föld adás vétel menete átláthatóságát erősíti.
f) Milyen joghatása van az állásfoglalásnak a föld adásvételi szerződés sorsára?
A mezőgazdasági igazgatási szerv főszabály szerint megtagadja a föld adásvételi szerződés jóváhagyását, ha a helyi földbizottság:
- egyik elővásárlásra jogosulttal és a szerződés szerinti vevővel szemben sem támogatja a jóváhagyást.
Ezen túl a hatóság akkor is köteles megtagadni a jóváhagyást, ha utóbb derül ki olyan ok, amely miatt egyébként is megtagadásnak lett volna helye, vagy ha a támogatott vevő/jogosult az elmúlt 5 évben meghatározott jogsértések miatt végleges bírságot kapott (például földvédelmi bírság, illetve földszerzési kötelezettség megsértése miatti bírság).
Fontos hangsúly: a hatóság akkor is megtagadhatja a jóváhagyást, ha a helyi földbizottság támogató állásfoglalást adott, amennyiben a hatóság a törvényben nevesített körülmények mérlegelése alapján eltérő következtetésre jut. Ilyenkor a hatóság a helyi földbizottság állásfoglalását ügyféli nyilatkozatként kezeli, és szükség esetén rövid úton konzultál is a bizottsággal.
4. Végső hatósági jóváhagyás, jóváhagyás megtagadása
A föld tulajdonjogának átruházása a föld adás vétel menete keretében csak akkor válik véglegessé, ha a mezőgazdasági igazgatási szerv – a helyi földbizottság állásfoglalását és a jogszabályi feltételeket figyelembe véve – a föld adásvételi szerződést jóváhagyja. Az alábbiakban összefoglaljuk, hogy milyen esetekben tagadja meg vagy adja meg a hatóság a jogügyletek jóváhagyását.
a) Kötelező megtagadási okok – amikor a hatóság nem mérlegelhet
A mezőgazdasági igazgatási szerv köteles megtagadni a föld adásvételi szerződés jóváhagyását, ha az alábbi helyzetek bármelyike fennáll:
- a helyi földbizottság sem az elővásárlásra jogosultakat, sem a vevőt nem támogatja. Ez a szabály a föld adás vétel menete során azt biztosítja, hogy a szerzés ne sértse a helyi földpolitikai érdekeket
- ha utólag kiderül, hogy már az előzetes vizsgálat során meg kellett volna tagadni az adásvételt
- korábbi jogsértések a vevő vagy a támogatott jogosult terhére. Például, ha a vevővel vagy a helyi földbizottság által támogatott elővásárlóra jogosulttal szemben az elmúlt 5 évben a hatóság jogerősen megállapította, hogy a birtokában álló földet jogellenesen más célra hasznosította, vagy megsértette a hasznosítási kötelezettségét és emiatt vele szemben földvédelmi bírságot szabtak ki.
b) Mérlegelhető megtagadás
A hatóság mérlegelési jogkörben is megtagadhatja az adásvétel jóváhagyását, még akkor is, ha a helyi földbizottság támogatja a vevőt vagy az elővásárlásra jogosultat.
Ez akkor fordulhat elő, ha a hatóság bizonyos körülmények (pl. spekulációgyanús szerzés, aránytalan birtokszerkezet‑növekedés, helyi érdekek sérelme) alapján arra a következtetésre jut, hogy a szerzés ellentétes a földbirtok-politikai célokkal.
A hatóság a helyi földbizottság állásfoglalása alapján mérlegeli az abban foglaltakat, ha szükséges, rövid úton konzultációt folytat a bizottsággal, és ezt követően hozza meg végleges döntését.
c) Jóváhagyás
Ha a mezőgazdasági igazgatási szerv nem tagadja meg az ügyletet, akkor jóváhagyó záradékkal látja el a föld adásvételi szerződést, amellyel kezdeményezhető a vevő tulajdonjogának bejegyzése az illetékes Földhivatalnál.
ÖSSZEGZÉS
A mezőgazdasági föld adás vétel olyan sajátos jogügylet, amely a polgári jogi szabályokon túl szigorú földforgalmi előírásoknak is meg kell, hogy feleljen. A cikk áttekintette mindazokat az alapvető korlátokat és követelményeket, amelyek a földtulajdon megszerzését meghatározzák: ki szerezhet földet, ki nem, milyen különbségek vannak a földműves és nem földműves vevők között, és hogyan működik a birtokmaximum rendszere.
A föld adás vétel menete egy több lépcsős, hatóságilag felügyelt folyamat, amelynek központi eleme a szabályszerűen elkészített föld adásvételi szerződés. A szerződésnek nemcsak a használatra, kötelezettségvállalásokra és nyilatkozatokra vonatkozó tartalmi elemeket kell tartalmaznia, hanem illeszkednie kell a földforgalomra vonatkozó korlátozásokhoz is.
A végső hatósági jóváhagyás hiányában a szerződés nem válik érvényessé és nem vezethet tulajdonszerzéshez, ezért a feleknek a teljes föld adásvétel menete során – az előkészítéstől az adásvételi szerződés megkötésén át a hatósági szakaszig – körültekintően kell eljárniuk.
A mezőgazdasági föld tulajdonjogának átruházása így egy olyan összetett folyamat, ahol a jogszabályi megfelelés, a helyi közösségi érdekek és az agrárpolitikai célok egyszerre érvényesülnek. Ezért a sikeres és jogszerű ügyvitelhez elengedhetetlen a megfelelő előkészítés, a pontos nyilatkozatok és a jogszabályi környezet ismerete.
Ha Önnek kérdése van szerzési jogosultsága, a föld adásvétel menete, az elővásárlási jog körében, kérje földügyekben jártas ügyvéd segítségét már a folyamat elején.
Forduljon hozzánk bizalommal – tapasztalt ügyvéd Debrecen belvárosában segít Önnek!
Keressen minket elérhetőségeinken!
Telefon: +36 30 997 1783
E-mail: iroda@jeneyugyved.hu
A cikk szerzője: Dr. Jeney Ferenc, ügyvéd