1. Előhaszonbérlet és előhaszonbérleti sorrend
1.1. Mi az előhaszonbérlet?
Az előhaszonbérlet azt jelenti, hogy a törvény által meghatározott személyek bizonyos feltételek fennállása esetén előnyt élveznek a föld haszonbérleti jogának megszerzésénél.
Ha a földtulajdonos haszonbérleti szerződést kíván kötni egy személlyel, a törvényben meghatározott előhaszonbérletre jogosultaknak lehetőségük van arra, hogy a szerződést azonos feltételekkel elfogadják, és a kijelölt haszonbérlő helyébe lépjenek.
A jogalkotó célja az, hogy a termőföld elsősorban a helyben gazdálkodó, a földet ténylegesen használó vagy a helyi mezőgazdasági közösséghez kötődő személyek használatába kerüljön.
Fontos, hogy földre előhaszonbérleti jog szerződéssel nem alapítható, kizárólag törvényen alapulhat. Az ezzel ellentétes megállapodás semmis.
1.2. Előhaszonbérletre jogosultak sorrendje
Erdőnek nem minősülő föld esetén az előhaszonbérleti rangsor a következő:
- A volt haszonbérlő
- A helyben lakó szomszéd földműves
- A helyben lakó földműves
- Az a földműves, aki legalább 3 éve a földtől legfeljebb 20 kilométerre lakik vagy gazdálkodik
- A helybeli illetőségű szomszéd mezőgazdasági termelőszervezet
- A helybeli illetőségű mezőgazdasági termelőszervezet
- A földtől legfeljebb 20 kilométerre működő mezőgazdasági termelőszervezet
Az előhaszonbérleti sorrend kötelező, attól a felek nem térhetnek el.
1.3. Fontosabb fogalmak
Volt haszonbérlő
A törvény az első helyen védi a korábbi használót.
Volt haszonbérlőnek az minősül, aki a haszonbérlet tárgyát képező földet a szerződés közzétételét közvetlenül megelőzően legalább 3 éven keresztül haszonbérelte, és a korábbi jogviszonya nem egyoldalú felmondás vagy közös megegyezés miatt szűnt meg.
A volt feles bérlőt is megilleti ez az elsőbbség, ha a törvényben meghatározott feltételek fennállnak.
Helyben lakó
Helyben lakónak az a földműves minősül, aki legalább 3 éve életvitelszerűen azon a településen lakik, ahol a haszonbérlet tárgyát képező föld található.
A helyben lakás jellemzően lakóhely vagy tartózkodási hely alapján igazolható.
Helyben lakó szomszéd
Helyben lakó szomszédnak minősül:
- aki legalább 3 éve a föld fekvése szerinti településen él, és legalább egy éve a tulajdonában vagy használatában álló földje szomszédos a haszonbérlet tárgyát képező földdel,
vagy
- aki legalább 3 éve a szomszédos településen él, és a legalább egy éve tulajdonában vagy használatában álló földje szomszédos a haszonbérlet tárgyát képező földdel.
A 20 kilométeres körzet
Több ranghely esetében a törvény előnyben részesíti azt a földművest vagy mezőgazdasági termelőszervezetet, amelynek lakóhelye vagy mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve olyan településen található, amely legfeljebb 20 kilométerre van a haszonbérlet tárgyát képező földtől.
Különös szabályok
A törvény egyes mezőgazdasági tevékenységeket különösen támogat, ezért bizonyos személyek az általános előhaszonbérleti sorrendben előnyt élvezhetnek.
Ilyen különleges jogosulti körbe tartozhat például:
- az állattartó telepet üzemeltető gazdálkodó,
- az ökológiai gazdálkodást végző földműves,
- az oltalom alatt álló földrajzi árujelzővel ellátott terméket előállító gazdálkodó,
- a kertészeti tevékenységet végző földműves,
- a szaporítóanyag-előállító,
- egyes öntözésfejlesztési beruházást végrehajtó gazdálkodók.
Az egyes földműves kategóriákon belül további előnyt élvez:
- a családi mezőgazdasági társaság tagja,
- az őstermelők családi gazdaságának tagja,
- a fiatal földműves.
1.4. Több föld együttes haszonbérbe adása
Több föld egybefoglalt haszonbér ellenében történő haszonbérbe adása esetén külön szabályok érvényesülnek.
A földműves tulajdonostárs előhaszonbérleti jogát csak akkor gyakorolhatja, ha előhaszonbérleti jogosultsága valamennyi érintett ingatlan tekintetében fennáll.
Ebben az esetben a jogosult a haszonbérleti szerződést csak teljes egészében fogadhatja el.
1.5. Mikor nincs előhaszonbérleti jog?
A törvény több esetben kizárja az előhaszonbérlet gyakorlását.
Nem áll fenn előhaszonbérleti jog többek között:
- Hozzátartozók közötti földhasználat esetén
Ha a szerződés a családi gazdaságokról szóló törvény szerinti hozzátartozói láncolatba tartozó személyek között jön létre.
- Gazdaságátadás esetén
Ha a föld használati jogosultságát gazdaságátadási szerződéssel adják át.
- Egyes kapcsolt mezőgazdasági termelőszervezetek esetén
Ha a használatba adó és a mezőgazdasági termelőszervezet között a törvényben meghatározott tulajdonosi vagy foglalkoztatási kapcsolat fennáll.
- Tanya haszonbérlete esetén
A tanya haszonbérletére irányuló szerződések esetén előhaszonbérleti jog nem gyakorolható.
- Családi mezőgazdasági társaság tagja és a társaság közötti földhasználat esetén
A családi gazdaságok működésének elősegítése érdekében ezek az ügyletek mentesülnek az előhaszonbérleti szabályok alól.
2. Az előhaszonbérleti jog gyakorlása, haszonbérleti szerződés jóváhagyása
A termőföld használatának átengedése a legtöbb esetben nem válik pusztán a szerződés aláírásával hatályossá. A föld haszonbérleti szerződés létrejöttéhez a Földforgalmi törvény által meghatározott esetekben hatósági jóváhagyás szükséges.
A hatósági kontroll célja annak biztosítása, hogy a föld használata olyan személyhez kerüljön, aki megfelel a törvényi követelményeknek, a szerződés nem sérti a földforgalmi korlátozásokat, továbbá az előhaszonbérleti jogosultak törvényes jogai is érvényesüljenek.
2.1. A haszonbérleti szerződés megkötése
A föld haszonbérbe adása esetén a feleknek a haszonbérleti ajánlatot egységes okiratba foglalt haszonbérleti szerződésbe kell foglalniuk.
A szerződést a felek aláírását követően főszabály szerint 8 napon belül meg kell küldeni a mezőgazdasági igazgatási szerv részére előzetes jóváhagyás céljából.
2.2. Előzetes hatósági vizsgálat
A föld haszonbérleti szerződés aláírását követően a szerződést főszabály szerint a mezőgazdasági igazgatási szerv részére kell megküldeni jóváhagyás céljából.
A hatóság első lépésként kizárólag a szerződés tartalmát és alaki megfelelőségét vizsgálja.
Az előzetes vizsgálat során ellenőrzi különösen, hogy:
- a szerződés megfelel-e a jogszabályi előírásoknak,
- tartalmazza-e a haszonbérlő kötelező nyilatkozatait,
- a szerződésben feltüntetett előhaszonbérleti jogosultság megfelelően igazolt-e,
- csatolták-e a szükséges okiratokat,
- a szerződés nem ütközik-e a földforgalmi szabályokba.
Mikor tagadja meg a hatóság már az első szakaszban a jóváhagyást?
A mezőgazdasági igazgatási szerv már az előzetes vizsgálat során megtagadja a jóváhagyást többek között akkor, ha:
- a szerződés semmis vagy létre sem jött,
- hiányoznak a kötelező nyilatkozatok,
- az előhaszonbérleti jogosultság jogalapja nem állapítható meg,
- az előhaszonbérleti jogosultságot igazoló okiratokat nem csatolták,
- a felek alaptalanul hivatkoznak arra, hogy előhaszonbérleti jog nem áll fenn,
- a szerződésben szereplő földre vonatkozóan már tulajdonjog-átruházási szerződés ténye került feljegyzésre.
Ha ilyen ok nem merül fel, a hatóság megállapítja a szerződés közzétételre való alkalmasságát.
Fontos hangsúlyozni, hogy ez még nem jelenti a termőföld haszonbérleti szerződés jóváhagyását, csupán az eljárás következő szakaszának megnyitását.
2.3. A termőföld haszonbérleti szerződés kifüggesztése
Ha a szerződés közzétételre alkalmas, a mezőgazdasági igazgatási szerv hivatalból elrendeli annak közzétételét.
A termőföld haszonbérleti szerződés kifüggesztése a kormányzati portálon történik, a jegyző pedig tájékoztató jelleggel a helyi hirdetőtáblán is közzéteheti azt.
2.4. Előhaszonbérleti jog gyakorlása
Az előhaszonbérleti jog jogosultja a haszonbérleti szerződés kormányzati portálon történő közzétételét követő naptól számított 15 napos jogvesztő határidőn belül tehet elfogadó nyilatkozatot. A határidő elmulasztása esetén úgy kell tekinteni, hogy az előhaszonbérletre jogosult nem kíván élni előhaszonbérleti jogával.
Az előhaszonbérleti jog gyakorlása során az elfogadó nyilatkozatnak tartalmaznia kell:
- az előhaszonbérleti jogosultság jogalapját,
- az előhaszonbérleti ranghelyet,
- a haszonbérlőre vonatkozó kötelező nyilatkozatokat,
- a szükséges igazolásokat és mellékleteket.
A határidő elmulasztása jogvesztő, vagyis a később érkező nyilatkozatot úgy kell tekinteni, mintha nem érkezett volna.
A nyilatkozatok összegyűjtését követően a jegyző iratjegyzéket készít, és az ügy teljes anyagát megküldi a mezőgazdasági igazgatási szerv részére.
2.5. A jegyző eljárása
A nyilatkozattételi határidő lejártát követően a jegyző:
- összesíti a beérkezett nyilatkozatokat,
- iratjegyzéket készít,
- az ügy iratait megküldi a mezőgazdasági igazgatási szerv részére.
Több elfogadó nyilatkozat esetén a későbbi döntés során az előhaszonbérleti rangsor érvényesül.
2.6. A haszonbérleti szerződés jóváhagyása vagy a jóváhagyás megtagadása
A közzétételi eljárás lezárulása után a mezőgazdasági igazgatási szerv ismételten megvizsgálja az ügyet.
Ennek során ellenőrzi:
- az előhaszonbérleti nyilatkozatok érvényességét,
- az előhaszonbérleti rangsort,
- a haszonbérlő és az előhaszonbérleti jogosultak jogszabályi megfelelőségét,
- valamint a szerződés teljes tartalmát.
Ha több jogosult is jelentkezett, a törvény szerinti előhaszonbérleti rangsort alkalmazza.
Amennyiben a szerződés megfelel a jogszabályi feltételeknek, a hatóság jóváhagyja azt, és a rangsor alapján első helyen álló jogosult a szerződés szerinti haszonbérlő helyébe lép.
Fontos sajátosság, hogy ha a szerződés szerinti haszonbérlő és az előhaszonbérleti jogosult azonos ranghelyen állnak, a törvény a szerződés szerinti haszonbérlőt részesíti előnyben.
Mikor tagadható meg a jóváhagyás?
A hatóság megtagadhatja vagy köteles megtagadni a jóváhagyást különösen akkor, ha:
- a szerződés alkalmas a földforgalmi szabályok megkerülésére,
- a felek tényleges célja valójában a föld tulajdonjogának átruházása,
- a szerződésben szereplő haszonbérlő vagy előhaszonbérleti jogosult alkalmatlan a vállalt kötelezettségek teljesítésére,
- a haszonbérlőnek vagy az előhaszonbérleti jogosultnak jogerősen megállapított földhasználati díjtartozása van,
- az elmúlt öt évben földvédelmi vagy földhasználati szabályszegés miatt bírságot szabtak ki vele szemben,
- a szerződésben szereplő haszonbérleti díj aránytalanul magas vagy alacsony.
Különösen fontos, hogy a hatóság vizsgálhatja azt is, hogy a szerződés nem irányul-e visszaélésszerű előhaszonbérleti pozíció kialakítására.
Ki lesz végül a haszonbérlő?
Ha a hatóság a szerződést jóváhagyja, akkor:
- az eredeti szerződés szerinti haszonbérlő marad haszonbérlő, vagy
- az előhaszonbérleti rangsor alapján első helyen álló jogosult lép a helyébe.
Ha több jogosult azonos ranghelyen áll, a törvény bizonyos esetekben a haszonbérbeadó számára választási lehetőséget biztosít.
Fontos sajátosság
A Földforgalmi törvény alapján, ha a szerződés szerinti haszonbérlő és az előhaszonbérleti jogosult azonos ranghelyen áll, a hatóság főszabály szerint a szerződés szerinti haszonbérlővel hagyja jóvá a szerződést.
Ha Önnek kérdése van a föld haszonbérlet körében, netán előhaszonbérleti jogot kíván gyakorolni, kérje földügyekben jártas ügyvéd segítségét már a folyamat elején.
Forduljon hozzánk bizalommal – tapasztalt ügyvéd Debrecen belvárosában segít Önnek!
Keressen minket elérhetőségeinken!
Telefon: +36 30 997 1783
E-mail: iroda@jeneyugyved.hu