1. Egyéb földhasználati szerződések

Bár a mezőgazdasági föld használatának leggyakoribb formája a föld haszonbérleti szerződés, a jogszabályok több más földhasználati jogcímet is ismernek. Ezek egy része a családon belüli gazdálkodást, más része a gazdaságok rugalmas működését segíti elő.

A föld használatának átengedése ezért nem kizárólag földbérleti szerződés vagy termőföld bérleti szerződés útján történhet.

1.1. Szívességi földhasználat

A szívességi földhasználat olyan földhasználati jogviszony, amely alapján a használatba adó a föld használatát ellenszolgáltatás nélkül engedi át.

A szívességi földhasználat kizárólag a törvényben meghatározott személyek között jöhet létre, így jellemzően:

• közeli hozzátartozók között,
• vagy családi mezőgazdasági társaság javára.

A szívességi földhasználati szerződés esetében nem kell haszonbérleti díjat fizetni, ugyanakkor a földhasználót a föld használatával, hasznosításával és megóvásával kapcsolatban lényegében ugyanazok a kötelezettségek terhelik, mint a haszonbérlőt.

A szívességi földhasználat megszűnése

A szívességi földhasználati szerződés megszűnhet:

• a határozott idő lejártával,
• közös megegyezéssel,
• felmondással,
• azonnali hatályú felmondással,
• a közeli hozzátartozói kapcsolat megszűnésével,
• illetve családi mezőgazdasági társaság esetén a tagsági viszony megszűnésével.

1.2. Alhaszonbérlet

A földhasználati szabályok egyik alapelve, hogy a föld használója a használatot főszabály szerint nem adhatja tovább másnak.

Ez alól azonban a törvény bizonyos esetekben kivételt enged.

Mikor lehetséges az alhaszonbérlet?

Az alhaszonbérletre elsősorban akkor kerülhet sor, ha

• a termelés vetésforgó alkalmazását igényli,
• vagy a gazdálkodás jelentős élőmunka-ráfordítást tesz szükségessé.

Ilyenkor a haszonbérlő a tulajdonos hozzájárulásával a föld használatát más földműves vagy mezőgazdasági termelőszervezet részére átadhatja.

Az alhaszonbérleti szerződést önálló okiratba kell foglalni.

Fontos korlátozások

• az alhaszonbérlet időtartama nem haladhatja meg az eredeti haszonbérleti szerződés időtartamát,
• a haszonbérlő továbbra is felel a tulajdonossal szembeni kötelezettségek teljesítéséért,
• az alhaszonbérleti szerződéshez nem szükséges hatósági jóváhagyás,
• az alhaszonbérlet esetén előhaszonbérleti jog nem áll fenn.

1.3. Földhasználati csere

A törvény lehetőséget biztosít arra is, hogy két haszonbérlő a használatukban álló földrészletek használati jogát egymással elcserélje.

A földhasználati csere célja jellemzően az, hogy a gazdaságok művelése hatékonyabbá váljon, és a használatban lévő területek jobban illeszkedjenek egymáshoz.

A földhasználati csere feltételei

A földhasználati csere akkor lehetséges, ha:

• a cserével érintett földterületek legfeljebb 5 hektár nagyságúak,
• szántó, rét, legelő vagy szőlő művelési ágúak,
• a csere eredményeként valamelyik fél használatába olyan föld kerül, amely szomszédos a már használatában álló területtel.

A földhasználati csereszerződés legalább egy gazdasági évre és legfeljebb az érintett haszonbérleti szerződések közül a korábban lejáró szerződés időtartamára köthető.

1.4. Közös tulajdonban álló föld használata

Az osztatlan közös tulajdonban álló termőföldek használata a magyar mezőgazdaság egyik leggyakoribb gyakorlati kérdése.

A törvény alapján minden tulajdonostárs jogosult a tulajdoni hányadának megfelelő terület használatára.

Ennek érdekében a tulajdonostársak kötelesek meghatározni a földrészleten belüli használati rendet, amelyet írásbeli használati megosztási megállapodásban kell rögzíteni.

A használati megosztási megállapodás jelentősége

A használati megállapodás meghatározza:

• melyik tulajdonostárs mely területet használja,
• milyen módon kerül sor a használat gyakorlására,
• és milyen feltételekkel adható át a használati jog más személy részére.

A szabályozás célja, hogy a közös tulajdon fennmaradása mellett is biztosítható legyen a föld tényleges és rendezett mezőgazdasági hasznosítása.

1.5. Többlethasználati megállapodás

Az osztatlan közös tulajdonban álló földek használata során gyakran előfordul, hogy valamely tulajdonostárs nem kívánja saját maga művelni a tulajdoni hányadának megfelelő területet. Ilyenkor lehetőség van úgynevezett többlethasználati megállapodás megkötésére.

A többlethasználati megállapodás alapján az egyik tulajdonostárs a használati rend szerint őt megillető terület használatát egy másik tulajdonostárs részére engedi át, amelynek eredményeként a használó a tulajdoni hányadát meghaladó földterületet használhat.

A többlethasználat különösen gyakori a családi gazdaságokban, ahol a föld több családtag tulajdonában áll, azonban a mezőgazdasági tevékenységet ténylegesen csak egy vagy néhány személy végzi.

A többlethasználati megállapodás formai követelményei

A többlethasználati megállapodást írásba kell foglalni.

Ha a használat átengedése a használati rend szerint kijelölt területnek csak egy részére vonatkozik, a megállapodáshoz térképi kimutatást is kell készíteni. A térképi kimutatás a megállapodás elválaszthatatlan mellékletét képezi.

Előhaszonbérleti jog és többlethasználat

A többlethasználatnak az előhaszonbérleti jog gyakorlása során is jelentősége lehet. A törvény alapján bizonyos esetekben a tulajdonostárs által gyakorolt előhaszonbérleti jog eredményeként a tulajdonostárs és a föld használatát átengedő másik tulajdonostárs között a haszonbérleti szerződés tartalmával egyező többlethasználati megállapodás jön létre.

A többlethasználat megszűnése

A többlethasználati megállapodás megszűnik különösen:

• a használó tulajdonostárs tulajdonosi minőségének megszűnésével,
• a használati megosztási megállapodás módosításával,
• a használati megosztási megállapodás megszűnésével.

A többlethasználati megállapodás rugalmas megoldást kínál az osztatlan közös tulajdonban álló földek gazdaságos használatára, miközben elkerülhetővé teszi a szükségtelen haszonbérleti jogviszonyok létrehozását.

1.6. Használati megosztási megállapodás

Az osztatlan közös tulajdonban álló földek rendeltetésszerű használatának alapja a használati megosztási megállapodás.

A törvény szerint minden tulajdonostárs jogosult a tulajdoni hányadának megfelelő terület használatára. Ennek gyakorlati megvalósítása érdekében a tulajdonostársaknak meg kell határozniuk, hogy a földrészleten belül melyik tulajdonostárs pontosan mely területet használja.

Ezt a használati rendet a használati megosztási megállapodás rögzíti.

A használati rend kialakítása

A használati rend kialakításához főszabály szerint a tulajdonostársak tulajdoni hányad alapján számított többségi döntése szükséges.

A megállapodásnak tartalmaznia kell többek között:

• a használati rend pontos leírását,
• a megállapodás időtartamát,
• a tulajdonostársak adatait,
• a kijelölt területek meghatározását.

A megállapodást egységes okiratba kell foglalni.

Térképi kimutatás

A használati megosztási megállapodás rendszerint csak akkor érvényes, ha ahhoz a használati rendet ábrázoló térképi kimutatás is kapcsolódik.

A térképi kimutatáson pontosan fel kell tüntetni, hogy a földrészleten belül mely területek kerülnek az egyes tulajdonostársak használatába.

Nem szükséges külön térképi kimutatás, ha:

• a teljes földterületet egyetlen tulajdonostárs használja, vagy
• a használat természetes módon elkülönülő alrészekre vonatkozik.

Mi történik, ha a tulajdonostársak nem tudnak megegyezni?

Ha az osztatlan közös tulajdonban álló föld használati rendjét a tulajdonostársak nem rendezik, és a földhasználat nincs megfelelően bejelentve, az Agrárkamara területi szerve bizonyos esetekben sorsolás útján is megállapíthatja a használati rendet.

A sorsolással kialakított használati rend főszabály szerint öt évig marad hatályban, kivéve, ha a tulajdonostársak időközben megállapodást kötnek.

A használati megosztás jelentősége

A használati megosztási megállapodás napjainkban az osztatlan közös tulajdonban álló termőföldek használatának egyik legfontosabb dokumentuma. Segítségével elkerülhetők a földhasználati viták, biztosítható a földhasználati nyilvántartás szabályszerű vezetése, valamint egyértelművé válik, hogy az egyes tulajdonostársak a földrészlet mely részét jogosultak használni.

ÖSSZEGZÉS

A mezőgazdasági föld használatának átengedése jóval több egy egyszerű bérleti jogviszonynál. A föld haszonbérleti szerződés megkötésére, módosítására, meghosszabbítására és megszüntetésére különleges földforgalmi szabályok vonatkoznak, amelyek célja a termőföld rendeltetésszerű használatának biztosítása és a helyi gazdálkodói közösségek védelme.

A termőföldek használatával kapcsolatos jogviszonyok közül kiemelkedő jelentőségű az előhaszonbérleti jog. Az előhaszonbérleti rendszer biztosítja, hogy a föld használata elsősorban azokhoz a földművesekhez és mezőgazdasági termelőszervezetekhez kerüljön, akik helyben élnek, helyben gazdálkodnak, illetve hosszabb ideje használják az adott földterületet. A volt haszonbérlők, a helyben lakó szomszédok és a helyi gazdálkodók törvényes elsőbbsége a földhasználat stabilitását szolgálja, és egyben hozzájárul a vidéki gazdaságok hosszú távú fenntarthatóságához.

A termőföld haszonbérleti szerződés kifüggesztése, az előhaszonbérleti jog gyakorlása, valamint a mezőgazdasági igazgatási szerv által lefolytatott jóváhagyási eljárás olyan garanciális elemek, amelyek biztosítják, hogy az előhaszonbérleti jogosultak joga ténylegesen érvényesülhessen. A 15 napos jogvesztő határidő, az elfogadó nyilatkozat részletes tartalmi követelményei és a törvényi rangsor mind azt a célt szolgálják, hogy a földhasználati jogviszonyok átlátható és ellenőrizhető módon jöjjenek létre.

A haszonbérlet mellett a jogszabályok további földhasználati lehetőségeket is biztosítanak, így a szívességi földhasználatot, az alhaszonbérletet, a földhasználati cserét, a többlethasználati megállapodást vagy a használati megosztási megállapodást. Ezek a jogintézmények különösen az osztatlan közös tulajdonban álló földek és a családi gazdaságok működése során bírnak jelentős gyakorlati szereppel.

Összességében elmondható, hogy a sikeres földhaszonbérlet, a termőföld haszonbérleti szerződés meghosszabbítása, illetve az előhaszonbérleti jog gyakorlása megfelelő előkészítést és a földforgalmi szabályok pontos ismeretét igényli. A jogszabályok célja nem csupán a szerződő felek érdekeinek védelme, hanem annak biztosítása is, hogy a termőföld hosszú távon azok használatába kerüljön, akik azt ténylegesen művelik, és mezőgazdasági tevékenységükkel hozzájárulnak a magyar agrárium fenntartható működéséhez.

Ha Önnek kérdése van a föld haszonbérlet körében, netán előhaszonbérleti jogot kíván gyakorolni, kérje földügyekben jártas ügyvéd segítségét már a folyamat elején.
Forduljon hozzánk bizalommal – tapasztalt ügyvéd Debrecen belvárosában segít Önnek!

Keressen minket elérhetőségeinken!

Telefon: +36 30 997 1783
E-mail: iroda@jeneyugyved.hu