Föld haszonbérlet alapvető szabályai

Bevezetés

A mezőgazdasági föld használata a gyakorlatban sokkal gyakoribb, mint a földtulajdon megszerzése. A földterületek jelentős részét nem a tulajdonos műveli, hanem föld haszonbérleti szerződés alapján más földműves vagy mezőgazdasági vállalkozás használja. Emiatt a földhaszonbérlet szabályai a mezőgazdasági termelés egyik legfontosabb jogi eleme.

A földbérleti szerződés, a termőföld bérleti szerződés, illetve a föld haszonbérleti szerződés megkötése során nem elegendő a Polgári Törvénykönyv általános rendelkezéseit figyelembe venni. A termőföld használatának átengedésére speciális földforgalmi előírások vonatkoznak, amelyek meghatározzák többek között:

• ki lehet haszonbérlő,
• milyen időtartamra köthető a szerződés,
• hogyan gyakorolható az előhaszonbérlet,
• mikor szükséges a szerződés kifüggesztése,
• milyen esetekben kerül sor hatósági jóváhagyásra,
• valamint mikor lehetséges a földhaszonbérleti szerződés módosítása, meghosszabbítása vagy felmondása.

1. Mi minősül föld haszonbérletnek?

A föld haszonbérleti szerződés alapján a föld tulajdonosa vagy haszonélvezője meghatározott időre átengedi a föld használatát a haszonbérlő részére, aki ezért ellenszolgáltatást – rendszerint haszonbérleti díjat – fizet. Az ellenszolgáltatás gyakori módja a földön megtermelt termény előre meghatározott hányadának átadása a haszonbérbeadónak.

A haszonbérlő jogosult:

• a földet használni,
• a terményt betakarítani,
• a föld hasznait szedni (pl. földtámogatást igénybe venni),
• valamint a mezőgazdasági tevékenység eredményét megtartani.

A földhasználat átengedésének leggyakoribb jogcíme a haszonbérlet, de a jogszabály ismeri például a szívességi földhasználatot és bizonyos speciális földhasználati jogviszonyokat is, amelyekkel a cikk végén foglalkozunk.

2. Ki lehet haszonbérlő?

A földhaszonbérlet szabályai szerint főszabály szerint:

• földműves,
• illetve mezőgazdasági termelőszervezet (vállalkozás)

szerezheti meg a föld használati jogosultságát.

A törvény ugyanakkor több kivételt is tartalmaz.

Haszonbérlő lehet például:

• agrárszakképző intézmény,
• agrár-felsőoktatási intézmény,
• kutatóintézet,
• bevett egyház,
• bizonyos esetekben földművesnek nem minősülő közeli hozzátartozó.

Nem szerezhet földhasználati jogosultságot:

• nem átlátható szervezet,
• nyilvánosan működő részvénytársaság.

A földművesnek nem minősülő belföldi természetes személy és tagállami állampolgár akkor szerezheti meg a föld használati jogosultságát, ha a birtokában álló föld területnagysága a megszerezni kívánt föld területnagyságával együtt nem haladja meg az 1 hektárt, és a használatba adó a földhasználó közeli hozzátartozója.

Birtokmaximum a földhaszonbérletnél

A földhaszonbérlet szabályai nemcsak azt határozzák meg, hogy ki szerezheti meg a föld használati jogosultságát, hanem azt is, hogy mekkora földterület kerülhet egy személy vagy mezőgazdasági termelőszervezet birtokába.

A Földforgalmi törvény alapján a földhasználati jogosultság megszerzésére ugyanazok a birtokmaximum-szabályok irányadók, mint a földtulajdon megszerzésére. Ennek megfelelően a haszonbérlet útján megszerzett földterületeket is figyelembe kell venni a birtokméret számítása során.

Az általános birtokmaximum

A törvény szerint a földműves és a mezőgazdasági termelőszervezet – a törvényben meghatározott kivételektől eltekintve – legfeljebb 1200 hektár föld birtokát szerezheti meg.

A birtokméret számításakor nemcsak a haszonbérlet tárgyát képező földet kell figyelembe venni, hanem a már birtokban lévő valamennyi földterületet is.

A rendelkezés célja, hogy megakadályozza a földhasználat túlzott koncentrációját, és elősegítse a családi gazdaságok, valamint a kisebb és közepes méretű mezőgazdasági üzemek működését.

Kivétel mezőgazdasági termelőszervezetek esetében

A Földforgalmi törvény lehetővé teszi, hogy a birtokmaximum bizonyos esetekben meghaladja az általános 1200 hektáros korlátot.

A Földforgalmi törvény alapján a birtokmaximum legfeljebb 1800 hektárig túlléphető olyan föld használatával, amely a mezőgazdasági termelőszervezet legalább egy éve tagjának tulajdonában áll.

Ez a szabály elsősorban a családi vagy tagsági alapon működő mezőgazdasági vállalkozások gazdaságos működését segíti elő.

3. A föld haszonbérleti szerződés kötelező tartalma

A termőföld bérleti szerződés kizárólag egységes okiratba foglalva érvényes.

A föld haszonbérleti szerződésnek tartalmaznia kell többek között:

• a felek adatait,
• a föld pontos azonosító adatait,
• a használat időtartamát,
• a haszonbér összegét vagy mennyiségét,
• az előhaszonbérleti joggal kapcsolatos nyilatkozatokat,
• a földforgalmi törvény szerinti kötelező vállalásokat.

A haszonbérlőnek vállalnia kell, hogy:

• a földet maga használja,
• eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségnek,
• megfelel a földhasználat törvényi feltételeinek.

Fontos, hogy a szerződés nem tartalmazhat olyan rendelkezést, amely kizárólag az előhaszonbérletre jogosultakra vonatkozna, és nem írhat elő kötelező növénykultúrát vagy termelési módszert sem.

A haszonbérlőnek a szerződésben nyilatkoznia kell arról is, hogy nincs fennálló földhasználati díjtartozása.

A földforgalmi szabályok egyik jelentős újítása, hogy a földtulajdont szerző személy számára már nem minősül tilalmazott használatátengedésnek, ha a megszerzett földet haszonbérleti szerződés keretében adja használatba.

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a földtulajdon megszerzése és a föld haszonbérbe adása közötti korábbi korlátok jelentősen enyhültek, ami növeli a tulajdonosok mozgásterét és egyszerűbbé teszi a gazdálkodási struktúrák kialakítását, ami tovább növeli a föld haszonbérleti szerződés jelentőségét.

4. A haszonbérlet időtartama

A föld haszonbérleti szerződés kizárólag határozott időre köthető.

A törvény szerint:

• a minimális időtartam 1 gazdasági év,
• a maximális időtartam főszabály szerint 20 év.

Ez azt jelenti, hogy a termőföld haszonbérleti szerződés meghosszabbítása során is figyelemmel kell lenni arra, hogy az összesített időtartam ne haladja meg a törvényi maximumot.

A hosszabbítás szabályaira a későbbiekben részletesen is kitérünk.

5. A haszonbérleti díj és a földhaszonbérlet adózása

A haszonbérleti díj a felek megállapodása szerint:

• pénzben,
• vagy természetben

is teljesíthető.

Természetbeni haszonbér esetén a szerződésnek pontosan meg kell határoznia:

• a teljesítendő mennyiséget,
• illetve annak mértékét.

Ennek hiányában a szerződés semmis.

Főszabály szerint a haszonbért:

• banki átutalással vagy
• postai úton

kell megfizetni.

A földhaszonbérlet adózása külön szabályok szerint történik, amelyeket a személyi jövedelemadó és az egyéb adójogszabályok határoznak meg. Ezzel a kérdéssel külön cikkben foglalkozunk részletesen.

6. Földhaszonbérleti szerződés módosítása

A földhaszonbérleti szerződés módosítása főszabály szerint a szerződő felek közös megegyezésével lehetséges. A termőföldek használatára vonatkozó speciális szabályok miatt azonban nem minden módosítás minősül egyszerű szerződésmódosításnak.

A Földforgalmi törvény külön szabályokat állapít meg arra az esetre, ha a módosítás:

• a haszonbérleti időtartam meghosszabbítására,
• vagy a haszonbérleti díj csökkentésére

irányul.

Ezekben az esetekben a módosított szerződést a haszonbérlőnek az aláírást követő 8 napon belül meg kell küldenie a mezőgazdasági igazgatási szerv részére jóváhagyás céljából.

Haszonbérleti díj módosítása

A legalább 10 évre kötött szerződések esetében bármelyik fél kérheti a haszonbérleti díj módosítását, ha a helyben szokásos piaci haszonbérleti díj jelentősen megváltozott.

A kezdeményezéshez igazságügyi szakértői véleményt kell csatolni.

Ha az új díj legalább 20%-kal eltér a korábbi díjtól, a másik fél meghatározott feltételek mellett jogosult a szerződés felmondására.

7. Földhaszonbérlet meghosszabbítása

A földhaszonbérlet meghosszabbítása, illetve a termőföld haszonbérleti szerződés meghosszabbítása a gyakorlatban az egyik leggyakrabban előforduló szerződésmódosítás.

A hosszabbítás nem történhet automatikusan. A feleknek külön szerződésmódosítást kell kötniük, amelyet hatósági jóváhagyásra be kell nyújtani.

Fontos korlát, hogy a szerződés meghosszabbított időtartama nem térhet el a törvény által megengedett időtartamtól, amely főszabály szerint:

• legalább 1 gazdasági év,
• legfeljebb 20 év.

Mikor nem hosszabbítható meg a szerződés?

A jogszabály kifejezetten kizárja a hosszabbítás lehetőségét, ha az érintett földrészlet tulajdoni lapjára már feljegyezték a föld tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés tényét.

8. Földhaszonbérleti szerződés felmondása

A földhaszonbérleti szerződés felmondása és a termőföld haszonbérleti szerződés felmondása a Fétv. egyik legrészletesebben szabályozott területe.

8.1. A szerződés megszűnésének főbb esetei

A haszonbérleti szerződés megszűnhet:

• a határozott idő lejártával,
• közös megegyezéssel,
• azonnali hatályú felmondással,
• törvényben meghatározott rendes felmondással,
• bizonyos esetekben a haszonbérlő halálával,
• illetve különleges törvényi okok bekövetkeztével.

8.2. Azonnali hatályú felmondás a haszonbérbeadó részéről

A haszonbérbeadó azonnali hatállyal felmondhatja a szerződést, ha a haszonbérlő:

• nem tesz eleget földhasznosítási kötelezettségének,
• a föld termőképességét veszélyezteti,
• jogosulatlanul másnak adja át a föld használatát,
• engedély nélkül más célra használja a földet,
• megsérti a természetvédelmi szabályokat,
• vagy a haszonbért felszólítás ellenére sem fizeti meg.

Ezért a föld haszonbérleti szerződés felmondása során különösen fontos a szerződéses kötelezettségek pontos teljesítése.

8.3. Felmondás a haszonbérlő részéről

A természetes személy haszonbérlő is jogosult azonnali hatállyal felmondani a szerződést, ha:

• egészségi állapota jelentősen megromlik,
• vagy családi, illetve életkörülményeiben olyan tartós változás következik be, amely a gazdálkodást ellehetetleníti vagy jelentősen megnehezíti.

8.4. Különleges felmondási esetek

Bizonyos helyzetekben a szerződés a gazdasági év végére 60 napos felmondási idővel megszüntethető.

Ilyen lehet például:

• a közös tulajdon megszüntetése,
• a mezőgazdasági termelőszervezet tulajdonosi szerkezetének megváltozása,
• vagy egyes hozzátartozói kapcsolatok megszűnése.

8.5. Kötelező bírósági út

Ha a felmondással a másik fél nem ért egyet és 30 napon belül írásban tiltakozik, a felmondást gyakorló félnek további 30 napon belül bírósághoz kell fordulnia. Ennek hiányában a felmondás hatályát veszti.

Ha Önnek kérdése van a föld haszonbérlet körében, netán előhaszonbérleti jogot kíván gyakorolni, kérje földügyekben jártas ügyvéd segítségét már a folyamat elején.
Forduljon hozzánk bizalommal – tapasztalt ügyvéd Debrecen belvárosában segít Önnek!

Keressen minket elérhetőségeinken!

Telefon: +36 30 997 1783
E-mail: iroda@jeneyugyved.hu